不動産売却における現状渡しとは？メリット・デメリットについて解説

「家は売りたいけど、古くて修繕費のほうが高くなりそうで不安」と、なかなか踏み出せない方もいるのではないでしょうか。
そんなときにおすすめなのが、「現状渡し」という方法です。
現状渡しにすることで、修繕費がかからない分お得に売却ができます。
そこで今回は、不動産売却における現状渡しについてご説明したうえで、メリットやデメリットも解説します。

不動産売却における現状渡しとは

現状渡しとは、傷や破損を修復せず現状のままで引き渡す方法を言います。
具体的には、「壁紙が破れている」「浴槽の一部が破損している」「外壁にひびが入っている」などが該当します。
しかし、現状のままと言っても家具や家電を放置することではなく、あくまでも告知済みの傷や破損をそのままの状態で引き渡すという意味合いです。
また、不具合のある物件を引き渡すことになるため、通常の売買よりもトラブルやリスクを伴います。
トラブルを回避するためには、法的責任について押さえておく必要があります。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、契約内容以外の不具合が判明した際、引き渡し後であっても買主が損害賠償や契約解除をおこなえるように、売主が買主に対し負わなければならない責任のことを言います。
以前は「瑕疵担保責任」と言われていましたが、明治時代に定められたものであり、内容も不明瞭であったため、2020年4月以降に現代に合わせた内容に変更されました。
たとえば、瑕疵担保責任では「不動産を引き渡した時点で契約を果たしたものと考える」とされていましたが、契約不適合責任では「契約どおりの不動産引き渡しの義務がある」に変更されています。
損害賠償請求の対象も「普通に注意していてもわからないような隠れた瑕疵」から、「売主が契約内容に告知していなかった部分」と変更されています。
このように、売主の責任や買主の保護に関して、より明確に定められているのです。
また、契約不適合責任が適用される期間は無期限ではなく、買主は契約と不適合な部分を知った日から1年以内に売主に通告しなければなりません。

告知義務とは

告知義務とは、不動産を引き渡す際、売主が買主に対し物件の状態をすべて伝える義務があることを言います。
もし、不具合を知っていながら故意や過失により告知しなかった場合は、売主が責任を負わなければなりません。
つまり、具体的な不具合をすべて告知したうえで、買主が同意し契約を結べば、あとで責任を問われることがなくなるのです。
また、物件の状態によっては、特約で責任を問われる期間を短くすることができます。
告知する内容は現在の不具合だけでなく、過去の修繕歴やその不動産で起きた事件・事故なども対象となります。

不動産売却で現状渡しをすることによるメリットとは

ここでは、現状渡しをすることで売主と買主にどのようなメリットがあるのかをご紹介します。

コストや手間がかからない

通常の売買では、売主が自費で破損箇所を修繕し売り出すことになります。
一方、現状渡しでは、引き渡しのために特別なコストや手間がかからずに売却できるのが最大のメリットです。
不動産会社を通じて買主を探してもらう「仲介」や、直接不動産会社に買い取ってもらう「買取」であっても、引き渡しまでの費用を節約することができます。
また、買主によっては家具や家電をそのまま引き取ってくれる場合もあるため、処分する手間が省けるといった可能性もあります。
買主にとっても、新たな家具や家電を買う必要がなくなることはメリットと言えるでしょう。
しかし、買主側からすると少しでもデメリットが少ない物件を選びたいものです。
現状渡しを成功させるには、どんなに小さな点であっても必ず不動産会社に報告し、適切な説明をおこなうことが重要となるでしょう。

早期売却が可能

修繕や補修が必要ない分、売却活動を早く進めることができます。
工事をしない場合は、「業者探し」「工事のスケジュール調整」「着工から工事完了」までの行程を省くことが可能です。
購入希望者が現れた際も、すぐに内見の案内ができるため、早く売りたい方にはおすすめの方法と言えるでしょう。

契約不適合責任が免責される

不動産の建物の部分が古く値段が付かない、現状渡しでは買主が見つかりそうにない、などといった場合は、不動産会社に直接買い取ってもらうのもひとつの手です。
そうすることで、個人間売却で発生する「契約不適合責任」がほとんどの場合で適応されないのがメリットとなります。
一方、仲介で現状渡しをおこなう際は、契約内容に不適合があった場合、売主に対して「契約不適合責任」が問われ、結果的には修繕を求められる可能性があります。
その点、買取なら「契約不適合責任」がそもそも適用されないため、不具合が見つかりそうな不動産でも安心して売却できるでしょう。

不動産売却で現状渡しをすることによるデメリットとは

上記では、メリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたい注意点も存在します。
そこで、現状渡しをすることで売主と買主にどのようなデメリットがあるのかをご紹介します。

契約不適合責任を負担

契約書に記載されていなかった不具合が後から発見された場合は、契約不適合責任を負わなければなりません。
たとえば、シロアリによる被害を契約書に記載していないまま売却し、後からシロアリ被害が起きていたことが発覚した場合、買主には追求する権利があるのに対し、売主には責任を負う義務があります。
現状渡しでは、基本的に物件に不具合があるまま売却するため、契約書に記載のなかった不具合が後から発見されるといったリスクが高いことが、お互いにとってのデメリットとなるのです。

売却価格が低い

不具合があることを前提に売却するため、売却価格は相場より低くなることがほとんどです。
仮に相場の値段を付けたとしても、買主から値引き交渉があるのが一般的となっています。
そのため、事前に値引き交渉を前提とした価格を設定しておくのがおすすめです。
また、値引き交渉を受ける場合、値引き額の下限を決めておかなくてはなりません。
金額を明確にしておくことで、代わりに値引き交渉の対応をしてくれる不動産会社とも連携がとりやすくなるでしょう。

現状渡しに適した物件

ここでは、メリットとデメリットを踏まえたうえで、現状渡しに適している物件を2つご紹介します。
1つ目は、築年数が30年以上の古い物件です。
築年数30年というと、修繕箇所が多く全体をリフォームしなければなりません。
そうなると、売却額より修繕費のほうがコストがかかってしまうといったことになりかねません。
また、最近では購入後に自分でリノベーションをするために、古い物件を安く購入したいという方も多いようです。
価格を下げても現状渡しで売却するほうが、売主にとっても大きなメリットとなるでしょう。
2つ目は、築年数が10年以内の比較的新しい物件です。
築年数年以内の築浅物件は、建物も設備も傷や破損は少ないため人気があります。
現状渡しであっても、価格の下落幅は少ないため、必要以上に価格を下げる必要もありません。
そもそも傷みがない分、現状渡しに適していると言えるでしょう。

まとめ

現状渡しとは、告知済みの傷や破損をそのままの状態で引き渡すことで、家具や家電を放置することではありません。
メリットは、コストや手間がかからない、早期売却が可能、買取では契約不適合責任が免責されるなどがある一方で、通常は契約不適合責任を負担しなければならない、売却価格が低いといった点がデメリットです。