ガソリンスタンド跡地はそのままでは売却できない？売却方法や注意点を解説！

ガソリンスタンド跡地はそのままでの状態では活用できないため、売却が難しいとされる傾向があります。
けれども、ガソリンスタンド跡地は決して売却ができない訳ではなく、いくつかのポイントを知っておくことで売却もしやすくなります。
今回は、ガソリンスタンド跡地がそのままの状態で売却できない理由や売却方法、売却の注意点について解説します。

ガソリンスタンド跡地はそのままの状態で売却できない理由

ガソリンスタンド跡地は通常の不動産売却と違い、そのままの状態で売却することができません。
なぜそのままの状態で売却することができないのか、その理由について解説します。

土壌汚染の可能性

以前販売されていたガソリンには、特定有害物質に指定されたベンゼンと鉛が含まれています。
特定有害物質とは、土壌汚染対策法において人の健康に被害を及ぼす恐れがあるとして指定された物質のことです。
特定有害物質の濃度が基準値以下なら問題がなく、現在のガソリンにはベンゼンが基準値以下、鉛は含有がされていません。
けれども、以前販売されていたガソリンにはベンゼンと鉛の含有量が多かったため、古くから営業していたガソリンスタンドには土壌汚染の可能性があるのです。
実は、ガソリンスタンド跡地は土壌汚染対策法の対象でないため、土壌汚染調査の義務はありません。
ただし、東京都のように調査を報告することを義務付けている自治体もあり、土壌汚染の自主的におこなう所有者も多くいらっしゃいます。
調査をおこない土壌汚染していることがわかれば、そのままの状態で売却することができないため、土壌を浄化し安全な状態にしてから売却をする必要があります。

油のにおい対策

ガソリンスタンド跡地には、油のにおいが残っている可能性があります。
においが残る物件は、買主から避けられる原因となり資産価値が低下します。
環境省は油対策ガイドラインを定め、油のにおいに対する対策をまとめています。
ガイドラインによる油のにおい対策は義務ではありませんが、売却を検討する際はにおいへの対策をおこなうことも必要になるでしょう。

地盤の安全性への恐れ

ガソリンスタンドの地下にはタンクが埋められており、ガソリンスタンド廃業とともに掘り出し無害化することが一般的です。
タンクは取り出してから洗浄され土などを入れてからまた埋められるか、完全にタンクを撤去しタンクのあった場所に土を入れて土壌を固めるなど方法が取られます。
そのときの埋め戻し工事の際に、きちんとした工事がされていなければ、発火や土壌汚染を引き起こす可能性があり危険性です。
そのため、埋め戻し作業には細心の注意が必要になり、埋め戻し作業をおこなう施工業者の役割が重要となります。
タンク自体に関しては、2010年6月の消防法により大幅に規制が見直され安全性が増しました。
タンクの埋め戻しの際に問題はなかったか、いつ開業したガソリンスタンドなのかといったことも把握しておくことが必要です。

ガソリンスタンド跡地を売却する方法とは？

ガソリンスタンド跡地を売却する際は、通常の不動産売却と違い売却方法に工夫が必要です。
ガソリンスタンド跡地の売却方法をご紹介します。

居抜き物件として売却する方法

ガソリンスタンド跡地を解体せずに、居抜き物件として売却する方法があります。
ガソリンスタンドは交通量の多い道路に面していることが多く、道路から車の出入りがしやすい立地にあります。
そのため、道路沿いの店舗用地を探している方にとってガソリンスタンド跡地は魅力的に感じられる立地です。
コンビニや飲食店、携帯ショップなど、ガソリンスタンド跡地を居抜きで使用している店舗も多くあります。
近ごろはガソリンスタンドが減っているため、近隣に競合店のない地域ではそのままガソリンスタンドとして利用したいという需要も期待できるでしょう。
居抜き物件として売却すれば、建物の解体費用を削減できるメリットもありおすすめの売却方法です。

更地として売却する方法

居抜き物件としての需要がないならば、解体をして更地として売却する方法があります。
更地での売却は、購入後の使用目的を限定しないため、購入希望者の幅を広げることが可能です。
店舗や投資用物件を建てるために土地を探している方にとっても、立地の良いガソリンスタンド跡地の需要は高いでしょう。
店舗としての立地に向いていないガソリンスタンド跡地ならば、住宅用地としての需要も期待できます。
更地にすることによって購入希望者の幅が広がり、売却がしやすくなるメリットがあるのです。
ただし、ガソリンスタンド跡地を更地にする場合は解体費用がかかるため、解体の見積もりを複数社に依頼するなど費用面も併せて検討することが必要です。

ガソリンスタンド跡地を売却する際の注意点

ガソリンスタンド跡地を売却する際に、把握しておきたい注意点について確認しておきましょう。

土壌汚染の調査と対策をおこなう

ガソリンスタンド跡地の売却の注意点として、売却前は土壌汚染調査をおこなうことがあげられます。
ガソリンスタンド跡地の土壌汚染調査は義務ではありませんが、売却前に土壌汚染調査をおこなわないと売却後にトラブルが発生する可能性があります。
土壌汚染調査は信頼できる調査結果が求められるため、環境大臣もしくは都道府県知事が指定する指定調査機関に依頼しましょう。
調査は広さやタンクの有無、どれだけ調査をするかによっても費用が異なり、相場は20万円～70万円程度と差が生じます。
調査により土壌汚染があれば、浄化対策もおこなわなければならないことも注意点です。
汚染された土の除去費用、新しい土の埋め戻し費用などそれぞれ面積や深さによっても費用が異なります。
浄化費用は少なくても数百万円、場合によっては数億円程度かかることもあります。

重要事項説明書の告知義務

不動産売却をおこなう際は、買主の購入の判断に関わる事項を重要事項説明書に記載し説明する告知義務が定められています。
「知っていたらその不動産を購入しなかった」というような判断にかかわる事項については、隠して契約することができないのです。
そのため、不動産売買契約の際は、ガソリンスタンド跡地であることを重要事項説明書に記載し、買主に告知しなければなりません。
ガソリンスタンド跡地であることを告知することは購入希望者にとってマイナス要素となる可能性もありますが、後々のトラブルを避けるためにも必要な注意点です。

契約不適合責任による責任追及

不動産を売却する際に知っておきたい注意点として、契約不適合責任という買主が持つ権利があります。
契約不適合責任とは、契約書と適合しない内容に対して、買主が売主に責任を追及できる権利です。
そのため、土壌汚染がある場合、契約書に記載しなければ買主から責任を追及される可能性があります。
買主が追及できる権利は、履行の追完請求、損害賠償請求、代金減額請求、契約の解除です。
買主が土壌汚染について知っているかどうかが問題ではなく、契約書に記載されているかどうかが問題となります。
売却後に土壌汚染が見つかれば、契約不適合責任に問われ、高額な費用を請求される可能性があります。
契約後のトラブルを避けるためにもガソリン跡地であることや、土壌汚染調査の有無についても契約書に記載することが必要です。

まとめ

今回は、ガソリンスタンド跡地がそのままの状態で売却できない理由と、売却方法や売却時の注意点について解説しました。
ガソリンスタンド跡地は立地が良いため、居抜き店舗や事業用物件としての需要が期待できます。
売却の際はそのままの状態では売却ができないため、事前に土壌汚染調査をおこない、浄化対策をおこなうことも注意点として知っておきましょう。