不動産売却時の消費税が課税・非課税されるケースと注意点について解説

不動産売却を検討している人にとって、消費税をできるだけ抑えたいものです。
しかし、消費税には適用されない取引があるため、税額を抑えられる可能性があります。
そこで本記事では、不動産売却時の消費税が課税・非課税になるケースを解説するのでチェックしてみてください。
合わせて不動産を売るときの注意点もまとめてみました。

不動産売却において消費税が課税されるケース

一言に不動産売却といっても、消費税が課税されるケースは限られています。
どのようなケースが課税対象に含まれるのか、確認してみましょう。
条件が細かくなると課税対象が外れることもあるため、充分な理解が必要です。

仲介手数料

売却するのが個人・法人・事業者でも、仲介手数料が発生したら課税対象になります。
支払う金額が気になる方もいますが、仲介手数料の上限は決まっているので心配する必要はありません。
上限は売買価格によって決まり、売買価格が200万円以下なら「売買価格（税抜）×5%＋消費税」です。
売買価格が200万円超え400万円以下なら「売買価格（税抜）×4%+ 2万円＋消費税」、売買価格が400万円超えなら「売買価格（税抜）×3％+ 6万円＋消費税」となります。
支払うタイミングは売買契約成立後と物件引き渡し時で、半額ずつ出すのが取引で多く見られます。

建物

不動産売却において土地と建物がありますが、建物は課税対象に含まれます。
ただし、法人や個人事業主が売主のときに課税され、事業と無関係の建物を売却しても非課税です。
個人事業主の消費税発生の有無は、2期前の課税売上高が1,000万円以下の場合は、今期は免税事業者となり、1,000万円を超える場合は課税事業者となります。
条件によって異なる複雑さがあるので、不動産会社で確認するか、事前に調べて理解しておくかが大事です。
具体例を出すと、一概に建物の売却が課税対象といっても、一般個人の自宅売買は消費税が課されません。
消費税が課されるのは投資目的の売却で、不動産会社が仲介しても売主が法人や事業者でなければかかりません。

一括繰り上げ返済手数料

一括繰り上げ返済手数料は住宅ローンの残債の一部を支払うもので、手数料には消費税がかかります。
そもそも住宅ローンを組むと抵当権が設定されていて、完済できないと基本的に売却できません。
費用は住宅ローンを組んだ金融機関によって異なりますが、十万円未満が一般的です。
ちなみに一括繰り上げ返済は各金融機関のインターネットバンクから手続き可能で、手数料が抑えられます。
手数料がかからず無料で手続きができる金融機関もあるので、確認してみましょう。

司法書士報酬

不動産売却のために抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合、司法書士報酬に消費税がかかります。
依頼する司法書士によって異なりますが、相場は2万円から3万円です。
司法書士に依頼しなければ消費税を抑えられますが、抵当権抹消登記は知識がないと手続きが困難になります。
必要書類が不足したり記入漏れがあったりすると手続きがスムーズにいかないため、依頼する人がほとんどです。
登録免許税も司法書士に依頼しますが、一件1,000円なので大きな負担にはなりません。

不動産売却において消費税が非課税されるケース

課税されるケースがあれば、課税されないケースもあります。
正しく理解すれば問題ありませんが、迷った場合は不動産会社に相談するのがおすすめです。

個人の居住用財産

個人の居住用財産として使っている不動産売却は、課税対象に含まれません。
具体的には自宅や別荘で、投資目的ではない不動産です。
投資用になってしまうと個人事業主としてみなされ、消費税がかかる可能性が大きくなります。
基準は明確で、前々年の消費税抜きの売上が1,000万円を超えていると消費税を支払わなければなりません。

土地

不動産売却において土地には消費税が課税されず、非課税の対象になります。
根拠は消費税法基本通達の第6章1節にある「土地等の譲渡及び貸付け関係」で、消費税がかからないのが決まりです。
そもそも土地は消費できないという考えがあり、消費税自体がモノやサービスの消費として計算される税金になります。
建物は築年数が経つので消費する考えになりますが、土地は単なる資本の移転なので課税範囲に含まれません。
売主が個人や事業者であっても非課税ですが、条件によっては課税になるので気を付けましょう。
たとえば土地の一時的な貸付けであれば税金が課されませんが、貸付期間が1か月未満の短さだと課されます。

不動産売却において消費税の注意点

不動産売却をすると、利益が発生するので申告・納付が必要になります。
他にも価格表示や複数の支払い方法などがあるので、混同しないように覚えておきましょう。

申告・納付

個人事業主と法人によって、申告・納付の日が異なります。
個人事業主の申告・納付期間は翌年の3月末日までで、法人は申告・納付は課税期間の末日の翌日から2カ月以内です。
また、中間申告も義務付けられていて、申告をする直前の消費税額によって申告回数や納付金額が定まります。
たとえば消費税額48万円超え400万円以下なら中間申告は年1回で、納めるのは課税期間における消費税額の半分です。
消費税額が4,800万円を超えてしまうと、中間申告は年11回する必要があり、消費税額は12分の1ずつになります。
もし400万円超えをして4,800万円以下の消費税額なら、中間申告は年3回で、消費税額は4分の1ずつ納めなければなりません。
消費税額が多いと比例して申告回数も多くなりますが、一気に納付するわけではないので安心です。
中間申告をおこなわない場合、加算税や延滞税がかかるので、注意点として覚えておきましょう。

不動産価格の表示は税込み

不動産価格の表示は全て税込み表示が義務付けられております。
消費税に関しては「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」における、第5章の表示基準に記載されています。
土地の価格については上下水道施設や都市ガス供給施設の設置に使われる費用には、消費税を含んだ金額で表示される決まりです。
住宅に関しても建物に係る消費税は税込みで表示されるのが決まっていて、例外はありません。
計算方法を間違えないように、覚えておきましょう。
なお、不動産仲介手数料についても税込み表示となります。

支払い方法

消費税の支払いはいくつか方法があるので、自分に合った方法で納付しましょう。
オーソドックスなのは納付書を持参して支払う方法で、現金で支払わなければなりません。
支払うところは税務署や郵便局、銀行などで、納付書は税務署から郵送されます。
持参以外だとe-Taxを利用した電子申告が可能で、家から出なくても納付ができて便利です。
Pay-easyに対応している金融機関なら、インターネットバンキングでも納付できます。
しかし、インターネットで納付するのが不安で、郵便局などの施設が遠い方もいることでしょう。
その場合は近くのコンビニでも納付できるため、利用してみてください。
国税庁のサイトにある「確定申告書等作成コーナー」から手続きを行えば、上限30万円で支払いが可能です。

まとめ

不動産売却において消費税が課税される4つのケースと、非課税になる2つのケースを解説しました。
消費税がかかるのはどれかが覚えにくいですが、理由も合わせて理解しておくと忘れないでしょう。
不安なときは売却時にお世話になる不動産会社に相談し、課税範囲を確認してください。