頭金なしで住宅ローンを組むメリット・デメリットとは？

住宅を購入する際、頭金なしで購入する方が増えています。
しかし頭金なしで住宅ローンを組む際は、メリットばかりではなくデメリットも把握してく必要があります。
今回は、頭金なしで住宅ローンを組む際のメリット・デメリットについてご紹介します。
不動産の購入を検討しているという方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産購入時の頭金とは？

頭金なしで住宅ローンを組むメリット・デメリットをご紹介する前に、不動産を購入する際の頭金についてご説明したいと思います。

頭金とはなにか？

頭金とは、住宅ローンを利用して不動産を購入する際に、自己資金などによって現金で支払うお金のことです。
たとえば総額3,000万円の不動産を購入する場合、2,700万円の住宅ローンを組んだとしたら300万円の頭金が必要となります。

頭金なしでも住宅ローンは組める？

結論からいいますと、頭金なしでも住宅ローンを組むことは可能です。
以前は、物件価格の8割までしか融資しない金融機関が多かったため、2割以上の頭金を用意することが必要とされていました。
現在でも頭金の相場が物件価格の2割となっているのは、その時代の名残ともいえるでしょう。
しかし現在は、物件価格のすべてを融資してくれる金融機関が増えたことにより、頭金なしでも購入することが可能となりました。
当然なことですが、頭金を入れることで毎月の返済額を抑えたり、返済期間を短くすることが可能です。
冒頭でも触れましたが、低金利の現在において以前より金利による返済負担が少ないといえるでしょう。
頭金なしの場合、全額借り入れるということから、フルローンとも呼ばれています。
ただし、住宅ローンを組む金融機関の融資条件を満たしたうえで返済能力に問題ない場合に限りますので、誰でも頭金なしで住宅ローンが組めるというわけではありません。
また頭金を入れる場合と比較して、借り入れ金額が増えますので、おのずと返済負担率が大きくなります。
そのため、金融期間の審査が厳しくなる場合があるのです。
もちろん、頭金があるに越したことはありません。
しかし、無理に頭金を入れて購入後の生活に影響を及ぼすのであれば、頭金なしで組むことも選択肢として有効となります。
頭金に関しては一般論や平均相場などではなく、家計の状況や返済計画、金融機関の借り入れ条件などを総合的にふまえて判断することが重要といえるでしょう。

頭金なしで住宅ローンを組むメリットとは？

次に、頭金なしで住宅ローンを組んだ際のメリットについてご紹介します。

手元に現金を残せる

かつて頭金の相場は2〜3割といわれていましたが、それは先ほどもお伝えしたとおり、金融機関で8割までの融資限度額があったことや、高金利ということが理由です。
しかし現在は、低金利が続いていますので、頭金を入れるメリットが以前よりも少なくなっています。
頭金なしで住宅ローンを組んだ場合、手元に現金を残すことができますので、万が一のリスクにも対応できるということがメリットです。
子どもの就学資金などはある程度シミュレーションできますが、病気や交通事故、親の介護などは突然やってきます。
無理に頭金として使うのであれば、手元に残しておいたほうが安心といえるでしょう。

住宅ローン控除を最大限活用できる

頭金なしの場合は借り入れ額が大きい分、住宅ローン控除で還付される税金の金額も大きくなります。
住宅ローン控除とは、10年間にわたり年末時点での住宅ローン残高の1％が所得税から還付される制度です。
また、所得税から引ききれない部分については住民税から還付されるというメリットもあります。
さらに消費税が10％に上がったことで、控除機関が10年から13年に延長されたことも好条件といえるでしょう。

家賃流出を防ぐことができる

頭金を貯めてから購入する場合、賃貸物件に住みながら貯めることが多いと思います。
頭金が貯まるまでの期間、家賃を支払うのであれば頭金なしで住宅を購入したほうが得策といえるのです。
毎月の返済額が家賃より低い場合もあります。
たとえば、3LDKの賃貸物件の家賃が8万円だとしたら、4LDKの戸建住宅の月々の返済額が7万円ということもありえるのです。
頭金を貯めないと不動産を購入できないと思っている方も少なくはなく、頭金を貯めている間の家賃流出がもったいない場合もあります。
また、頭金を貯めている間に金利が上昇する可能性もなくはありません。

繰り上げ返済でいつでも返済額を減らすことができる

頭金を入れて住宅ローンを組むメリットとして返済総額を減らせるということがありますが、頭金なしで組んだ場合でも返済額を減らそうと思えば、いつでも繰り上げ返済を利用することが可能です。
生活状況に合わせて計画を立てられることがメリットといえます。

頭金なしで住宅ローンを組むデメリットとは？

現在は低金利のため、頭金なしで住宅ローンを組むメリットは大きいといえます。
しかしデメリットも存在しますので、しっかり把握しておきましょう。
最後に、頭金なしで住宅ローンを組んだ際のデメリットについてご紹介します。

オーバーローンに注意

住宅ローンを組む際、金融機関が抵当権を設定します。
そのため、売却時に住宅ローンを完済する必要があるのです。
住宅ローンの返済中に不動産を売却する際、多くの場合は売却代金で住宅ローンを完済します。
しかし頭金なしで住宅ローンを組む際、借り入れ金額が大きくなるため、売却代金より住宅ローンの残高が大きい場合もあるのです。
このことをオーバーローンと呼びますが、足りない分は自己資金を入れて完済する必要があります。
なぜ、このようなことが起きるのかというと、住宅ローンを組んだ当初は金利に充当される割合が大きいからです。
返済計画表などを見ると一目瞭然ですが、最初の10年間ほどは元金の減りが緩やかとなっています。
そのため、購入後に短期間で売却する際に、オーバーローンとなりやすいのがデメリットといえるでしょう。

返済額が増える

低金利時代とはいえ、頭金を入れた際と比較すると返済額が増えるのは当然といえます。
高金利の場合と比較すると、差は少ないというだけのことです。
そして、頭金なしで住宅ローンを組む際、頭金を入れたときと比べて金利が高い商品もあります。
そのため、頭金なしで住宅ローンを組む際は、負担の少ない金融機関を選ぶことが重要といえるでしょう。
また高齢で住宅ローンを組んだ際、返済期間を長くすることは不可能なので月々の返済額が高くなります。
そして、借り入れ金額は返済可能額と同じではないという点に注意してください。
たとえ4,000万円のフルローンが組めて理想の物件を手に入れることができたとしても、購入後の生活に支障をきたすようであれば本末転倒といえます。

返済期間が長くなる

毎月の返済額を抑えたい場合は、返済期間が長くなってしまうのがデメリットです。
とくに、定年後も住宅ローンが続く状況は注意が必要といえます。
安定した収入も減るため、健康面でも不安が増え、住宅ローンの返済が重くのしかかることも考えられるでしょう。
できるだけ、定年前にローンの完済を目指すことをおすすめします。

まとめ

今回は、頭金なしで住宅ローンを組むメリット・デメリットについてご紹介しました。
現在は低金利のため、頭金なしでも住宅ローンを組みやすくなっています。
しかし頭金なしで住宅ローンを組む際には、デメリットも存在します。
メリット・デメリットをしっかりと把握したうえで、購入を検討していきましょう。