不動産売却での契約不適合責任を解説！トラブルを避けるための注意点とは？

不動産を売却する際に売主が確認しておきたい項目の1つとして、契約不適合責任があります。
契約不適合責任は売主が買主に対して負う責任となるため、契約後のトラブルを避けるためにも注意点について把握しておくことが大切です。
今回は、不動産売却時における契約不適合責任の概要や瑕疵担保責任との違い、注意点について解説します。

不動産売却における契約不適合責任とは？

不動産売却時における契約不適合責任とはどのような内容なのか確認しておきましょう。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、以前は瑕疵担保責任と呼ばれていたもので、2020年4月1日の民法改正により新たに設けられた制度です。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に名前が変わるとともに、民法の条文に関しても一部変更されています。
条文では契約不適合責任について「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合していないものであるとき」に発生する売主の責任のことと記載があります。
契約して購入した目的物に不具合や数量など契約内容と違う箇所がある場合、買主は売主に対して責任を追及できる権利があるというものです。
買主が事前に不具合箇所について知っていたかどうかは関係がなく、契約書に記載された内容と合っているかどうかということが焦点となります。
契約不適合責任の名前のとおりに、契約と不適合な部分について売主が買主に対して責任を負わなければなりません。
以前の瑕疵担保責任では名前からどういう内容なのかを知ることが難しいものでしたが、契約不適合責任と変わることで名前からも内容がわかりやすい名称に変更されています。

買主が持つ請求の権利とは

契約不適合責任では、買主が売主に対して次の5つの請求をおこなうことができます。

●追完請求：契約書どおりの目的物を引き渡すよう追及できる権利
●代金減額請求：追完請求をしても売主が修繕をしない、もしくは修繕不能な状態である場合に買主が売主に代金減額を請求できる権利
●催告解除：売主が追完請求されても修繕をおこなわない場合、買主が契約を解除することを売主に伝えて契約解除をおこなう権利
●無催告解除：不動産の引き渡しができない状態や、売主が引き渡しを拒否している場合は、催告なく契約解除をおこなうことができる権利
●損害賠償請求：売主の帰責事由により契約不適合責任が生じた場合、買主は売主に対して損害賠償請求をおこなうことができる権利

このように、契約書の内容と違う場合は、買主は売主に修繕や損害倍書請求、契約解除を求めることができます。

不動産売却時における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違い

2020年に民法が改正されるまで使われていた瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いはどのようなものなのでしょうか。
瑕疵担保責任との違いを比較しながら、契約不適合責任の内容について確認していきましょう。

瑕疵担保責任とは

瑕疵（かし）という言葉は、普段はなかなか聞き慣れないと思いますが、傷や不具合のことをいいます。
たとえば、壁紙のはがれ、給湯器の故障、雨漏り、シロアリ被害なども瑕疵にあたります。
瑕疵担保責任とは、買主が見つけられなかった隠れた瑕疵に対して、売主は責任を負わなければならないというものでした。
そのため、購入後に瑕疵が見つかっても隠れていない瑕疵であれば責任が追及できないというトラブルも生じました。
隠れていたか買主が見落としただけだったのかの判断が難しく、買主にとっては責任の追及までの難易度が高いことが問題点としてあったのです。
契約不適合責任では、買主が不具合に関して了承していたかどうかは関係がなく、契約書への記載がないものに関して責任を追及することができます。
わかりにくい隠れた瑕疵という問題がなくなり、より明確でわかりやすい内容へと改正されているのです。

請求できる権利の違い

先ほどご紹介したとおり、契約不適合責任では5つの請求権利がありますが、瑕疵担保責任では損害賠償請求と契約解除の2つしか請求権利がありません。
売主に修繕を依頼する追完請求や、代金減額請求がないことから、買主の選択肢が少ないという特徴がありました。
契約不適合責任に変わったことで、より売主が負う責任が多くなったといえるでしょう。

責任を追及できる期間の違い

瑕疵担保責任を追及できる期間は、隠れた瑕疵が見つかってから1年以内と定められていました。
契約不適合責任では、瑕疵が見つかってから1年以内に売主に通知すれば責任追及の権利は失われません。
契約書に記載がない不具合が見つかってから1年以内に売主に通知しておけば、修繕や損害賠償請求は1年以上経過していてもおこなうことができるのです。
ただし、契約不適合責任では買主の同意があれば、通知期間を1年ではなく3か月にするなど短くすることも可能です。

不動産売却における契約不適合責任の注意点とは

次に、契約不適合責任で売主が知っておくべき注意点について解説します。

免責事項を記載する

売主が個人の場合、買主が合意すれば契約不適合責任を免責とする特約を付けることができます。
ただし、瑕疵担保責任では可能だった「全部免責とする」という1文で済ますことができない点が注意点として挙げられます。
トラブルを回避するためにも付帯設備表などを使い、免責事項を細かく記載すると良いでしょう。
また、中古物件では売主が知らない不具合が隠れている可能性もあります。
水道設備、電気配線、換気設備などの設備には不具合がある可能性が高いことも、知っておきたい注意点です。
のちのちのトラブルを避けるためにも、設備に関する不具合は免責となる文章を記載しておくと良いでしょう。

通知期間を設定する

契約不適合責任の権利が及ぶ期間は、契約書への記載があるかないかで異なります。
通知期間についての記載がない契約書では、買主が不具合を請求できる権利が10年間は続くことになります。
しかし、通知期間は買主の了解のもと、任意で設定することが可能です。
売主が宅地建物取引業者の場合は通知期間を2年より短くすることはできませんが、売主が個人の場合は通知期間の規定がありません。
一般的には、通知期間を3か月程度に設定することが多いようです。
通知期間は必ず契約書に記載することを注意点の1つとして知っておきましょう。

インスペクションを実施する

インスペクションとは建物状況調査のことで、建物の専門家による構造上の安全性や不具合の箇所などの調査をおこなうことです。
インスペクションを実施することで不具合部分が明確になり、購入後に見つかるかもしれない不具合をなくすことができます。
不具合がなければ不動産の価値が高まり、購入希望者へのアピールへとつながるでしょう。
また不具合があったとしても修繕費用を把握できるため、買主が購入の予算を立てやすいといったメリットが生じます。
インスペクションの相場は、30坪程度の木造一戸建てで5万～7万円程度、マンションで5万円程度です。
中古不動産を売却する際は、インスペクションを実施することを検討してみましょう。

まとめ

今回は、不動産売却における契約不適合責任の概要や、瑕疵担保責任との違い、注意点について解説しました。
契約不適合責任は、契約書の記載内容と違う箇所に対して買主が売主に責任を追及できる権利です。
契約不適合責任のトラブルを避けるためには、契約書に記載する内容が重要となります。
中古物件の売却を検討する方は、契約不適合責任の注意点についても把握して売却活動をおこないましょう。