不動産購入で検討したいリバースモーゲージのメリットと注意点

不動産の購入を考えたとき、ほとんどの方は住宅ローンを検討するでしょう。
しかし、退職後に年金収入だけとなった場合の住宅ローンの支払いは、生活に大きな負担となります。
そのため不動産の購入を諦めている方もいるのではないでしょうか。
そこで利用できるのが、リバースモーゲージという制度です。
この記事では、リバースモーゲージの概要やメリット・デメリット、利用時の注意点などを解説します。

新しいローンのかたちであるリバースモーゲージローンとは

近年の経済状況の不安から、老後の資金を心配をする方も多いでしょう。
住宅に関しても、将来の不安から住宅の購入をためらう方が増えています。
さらにある程度年齢が高くなってから不動産を購入しようとすると、退職後の返済が大きな不安になります。
そこで検討したいのが、リバースモーゲージローンの利用です。
リバースモーゲージとは、所有不動産を担保に生活に必要な資金を借り入れることができ、契約者が亡くなったときに担保不動産を処分することで、借入金を全額返済できる仕組みを持つローン商品です。
契約して自宅が担保となっていても、そのまま自宅に住み続けることができます。
また、近年は夫婦のみの家庭や、子どもが巣立ってそれぞれの家庭を持っていることから、自分たちがいなくなった後の自宅をどうしようかと悩む家庭が増えています。
リバースモーゲージでは、契約者が亡くなったときに借入金の残債を現金一括で支払うか、担保の不動産を売却するかなど返済方法を選択できます。
最後に全額を返済する仕組みなので、相続のことを考える必要もありませんし、処分について考えておく必要もないのです。
この制度は主に高齢者を対象としていて、年齢でいえば55歳以上の方を対象としている金融機関が多いです。
とはいえローンなので返済ももちろんありますが、通常の住宅ローンは元金と利息を合わせた金額を毎月返済しますが、リバースモーゲージの毎月の返済は利息のみの支払いとなります。
元金は減らないものの月々の返済額はとても少なく、生活を圧迫するようなことはほとんどありません。
用途に関しては自由としている金融機関も多いですが、決められているところもあります。
主な用途として決められている場合には、次の項目がよくみられます。

●老後の生活資金や医療費、介護費用
●住宅ローンの残債の支払い
●自宅のリフォーム費用
●趣味やレジャーへの活用
●子どもへの生前贈与

また民間の金融機関ではなく、地方自治体の社会福祉協議会が提供しているリバースモーゲージでは生活資金や趣味などへ使うことはできません。
契約者が住むための家の建設やリフォーム、老人ホームへの入居一時金、住宅ローンの借り換え、子どもの住宅資金の提供と決められています。

リバースモーゲージの利用で得られるメリット

リバースモーゲージの概要が分かったところで、利用すると得られるメリットについて解説します。
最大のメリットは、自宅を手放さずに資金を借り入れることができる点です。
老後は収入がなくなるか大きく減少しますが、医療費や老後の充実した生活など、思っているよりもお金がかかるものです。
高齢になってからも住宅ローンが残っていたり、老後資金を貯めておくことができなかったりと、生活が苦しいと感じる方にとっては大きな助けとなってくれる制度だといえます。
また、借り入れしていても返済は利息のみで良いというのもうれしいポイントです。
せっかく借り入れることができても、返済に追われていては意味がありません。
元金は亡くなってから清算されるので減りませんが、毎月の支出を大きく減らすことが可能です。
さらに資金の用途が自由なものが多いのはメリットです。
老後の生活に必要な資金に使うこともできますし、万が一のために医療費や介護費用として用意しておくこともできます。
それだけでなく、老後の生活を豊かにするための趣味やレジャーにも利用できるのは大きなポイントでしょう。
寿命が延びているため老後の時間が長くなりがちな近年は、のんびり過ごす方も多いですが、旅行や趣味にとアクティブに過ごされる方も増えています。
そこで十分に使える資金があると、楽しく老後を過ごす後押しになるはずです。
また前述したように、自宅の処分を考える必要がないのもメリットといえます。
現代の家庭は核家族が増えており、子どもや孫と生活しているという家庭は多くありません。
子ども全員が巣立ってそれぞれが家を持っていた場合、または子どもがいない夫婦の場合では自分が亡くなった後の不動産の処分について悩むこともあるでしょう。
このようなときにリバースモーゲージを利用すれば、自分が亡くなったときに住んでいた自宅も売却されるので、処分に困ることはありませんし、相続人がもめることも回避できると考えられます。

利用する前に知っておきたいリバースモーゲージのデメリット

支払いも少なく、負債を残さずに済むのでメリットばかりのようですが、デメリットもあります。
まず利用できる地位や物件が限られています。
リバースモーゲージの考えとして、建物の価値よりも土地の価値を重要視しています。
そのためマンションは対象外であったり、人気のない地域では利用できなかったりといった制限が設けられていることが多いです。
メリットでもある利息の支払いについては、利息のみでも亡くなるまで支払いが続くことは考えておかなければなりません。
また変動金利を採用するところがほとんどのため、月々の返済額が変わりやすいことにも注意が必要です。
場合によっては、契約したときよりも毎月の支払いが増えてしまい家計を圧迫する可能性があります。
また、通常の住宅ローンで加入できる団体信用生命保険は、リバースモーゲージは対象外となり加入することはできません。
契約者が死亡した場合、残された配偶者が退去しなくてはならないリスクも考えられます。
平均寿命が伸びている日本においては老後の生活が長く続く傾向にあり、自分が何歳まで生きるのかは予測できませんが、長生きすればするほど生活するためにお金が必要になります。
そのため、融資限度額まで使い切ってしまい資金が足りなくなることも予想されるでしょう。
一番大きな負担となりうるのは、不動産価値の下落です。
基本的にリバースモーゲージでの借入可能金額は担保評価額によって決められます。
不動産の担保評価額は一般に路線価などをもとに、毎年見直しが行われますが、なかでも重視されるのが土地に関しての価値です。
この土地の評価が下がってしまうと、リバースモーゲージの融資限度額が見直しとなる場合があります。
見直しとなった時点で限度額を超えていた場合、超えた分は途中返済をしなければなりません。
資金が借りられず途中返済できないとなると、最悪の場合、不動産を手放さなければならないリスクがあります。
さらに基本的には契約者が亡くなった後に不動産を売却することになりますが、不動産の価値が大きく下落していた場合、売却しても元金が完済できないことも考えられます。
すると相続人が残りの負債を抱えることになるかもしれません。

まとめ

老後資金のためにリバースモーゲージ制度を活用することは安心につながります。
しかしこの記事を読んで、考えつかなかったリスクや注意点も分かったと思います。
とはいえ、老後の生活ために有効な制度であることは間違いありません。
自分の考えられるリスクを想定しながら、上手に活用しましょう。