不動産売却をすると住民税が発生するの？課税のタイミングや計算方法も！

不動産売却をおこなうと、住民税が発生するケースがあります。
そこで、当記事では、住民税の基礎知識や納税時期、計算方法について解説します。
正しく納税をおこなうためにも、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で発生する住民税とは？

まずはじめに、不動産売却時に発生する住民税の仕組みを解説します。
理解を深めるためにも、基礎知識をしっかり頭に入れておきましょう。

住民税とは

不動産売却における住民税をわかりやすくするために、そもそも住民税とはどういったものなのか、理解しておく必要があります。

住民税とは、都道府県に収める都道府県民税と、市区町村に収める市区町村民税を合計した税金のことです。
会社員の場合、毎月のお給料から天引きされているので、意識したことがない方も多いかもしれません。
住民税の特徴は、前年の所得に対して税率がかかること。
そのため、仮に会社を辞めてお給料が減っても、住民税が減るまでには時差が発生します。
大切なポイントなので覚えておきましょう。

不動産売却における住民税とは

不動産売却で利益がでると、住民税が発生します。
不動産は、購入時・所有時・売却時にそれぞれ税金がかかるのです。
購入時には不動産所得税と登録免許税を、所有しているときには固定資産税と都市計画税を納税します。
そして、売却時に発生するのが「所得税」と「住民税」です。
住民税だけでなく所得税も発生するので、合わせて覚えておくと良いでしょう。
所得税と住民税は、所得に対して課せられる税金です。
不動産売却で利益が発生すると所得が増えるので、それに応じて所得税と住民税が増える仕組みとなっています。
そのため、所得税と住民税が増えるのは1年間のみで、年間の所得が元に戻れば、所得税と住民税の納税額も元に戻ります。

不動産売却時の住民税は「利益」に課せられる！

不動産売却における住民税のポイントは、利益が発生しているのかどうかです。
住民税は利益に対して課せられるので、そもそも利益が発生していない不動産売却では住民税の納税義務がありません。
不動産売却における利益は、購入額より売却額のほうが高かった場合に発生します。
（住民税の細かい計算方法については後から解説します。）
土地の価値が高騰したことで売却額が購入額を上回るケースもありますが、一般的には売却額が購入額を下回るケースのほうが多いでしょう。
不動産売却時に必ず住民税が発生するわけではないのです。
あくまで利益が発生したときのみ、課税義務が発生することを覚えておきましょう。

不動産売却時に発生する所得の分類とは？

不動産売却時に発生する所得は、給与所得や事業所得とは異なります。
実は、個人の所得は10種類に分類されているのです。
不動産売却での所得は、「譲渡所得」に該当するので、覚えておきましょう。

不動産売却で住民税が増える時期は？確定申告を忘れずに！

不動産売却で利益が発生すると、所得に対して住民税が課税されることが分かりました。
では、実際に住民税が増える時期はいつごろなのでしょうか。
ここからは、住民税が増える時期と、忘れてはならない確定申告のタイミングについて解説します。

譲渡所得が発生したら確定申告をしよう

不動産売却で得た譲渡所得は、ご自身で確定申告をおこなう必要があります。
普段会社で得た給与所得は、会社が確定申告をおこなってくれているのです。
給与所得と別に譲渡所得が発生した場合は会社でも把握できませんので、必ずご自身で確定申告をおこないましょう。
所得税と住民税は、どちらも所得を基に計算されるので、分けて申告をする必要はありません。
所得の確定申告を基に、所得税と住民税の納税額が決定されます。

確定申告の時期とは？

確定申告は、不動産売却が完了してすぐにできるものではありません。
必ず下記の期日内に申告をおこないましょう。

売却した翌年の2月16日～3月15日まで
売却から期間が空いてしまうケースも充分あり得るので、申告の時期を忘れないよう注意してください。
申告時期を逃すと、追加で無申告加算税が課せられます。
無申告加算税の税率は下記のとおりです。

納付税額の50万円までは15%、50万円を超える部分からは20%
納税額が高いほど損をすることになるので、注意しましょう。

住民税が増える時期はいつ？

住民税が課税されるのは、普通徴収の場合確定申告をした年の5月以降です。

つまり、不動産売却が完了した翌年が住民税が増えるタイミングとなります。
住民税の支払い方法は、「特別徴収」と「普通徴収」の2種類。
どちらが自分に合った納税方法か選択しましょう。

特別徴収
特別徴収とは、住民税を会社の給与から天引きする方法です。
納税を忘れないか心配の方は、特別徴収を選択すると良いでしょう。

普通徴収
普通徴収とは、役所から送られてくる納税通知書で納税をおこなう方法です。
ご自身で納税することになるので、会社に金額を知られたくない方におすすめの方法となっています。
納税通知書は、6月・8月・10月・翌年の1月の4回に分かれて送られてきます。
1回納付も可能ですので、1度で支払いたい方は希望すると良いでしょう。

不動産売却の住民税！計算方法は？

住民税の課税額を事前に計算しておくことで、納税時の資金不足を防ぐことができます。
そこで、不動産売却における住民税の計算方法を解説します。

譲渡所得における住民税の計算方法

基本的に、譲渡所得における住民税の課税額は、下記の計算式でおこないます。

（売却価格－購入価格－諸費用）×税率
諸費用には、売却時や購入時に発生した仲介手数料や登記費用が含まれます。
そのため、売却価格が購入価格を上回っていても、諸費用が高ければ住民税が発生しないこともあり得るのです。

譲渡所得における住民税の税率

住民税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なるのです。
所有期間が5年以下のケースを「短期譲渡所得」、所有期間が5年を越えるケースを「長期譲渡所得」と呼びます。
それぞれの税率は下記のとおりです。

●短期譲渡所得の場合：住民税率は9%、所得税率は30.63%
●長期譲渡所得の場合：住民税率は5％、所得税率は15.315%

不動産の所有期間長いほど税率は低くなり、住民税の課税額も少なくなります。
ご自身の税率が分かったら、計算式に当てはめて課税額を計算してみましょう。

住民税の計算シミュレーション

たとえば、3,500万円で購入した不動産を5,300万円で売却したとします。
諸費用が300万円発生している場合の計算式を確認してみましょう。

●短期譲渡所得の場合：（5,300万円－3,500万円－300万円）×9%＝135万円
●長期譲渡所得の場合：（5,300万円－3,500万円－300万円）×5%＝75万円

このように、計算式に当てはめればそこまで難しくはありません。
所得税も住民税と同様で、税率の部分に所得税率を当てはめるだけで簡単に計算することができます。

3,000万円の特別控除を確認しておこう

居住用の不動産売却であれば、3,000万円の特別控除を受けることができます。
特別控除を受ければ、3,000万円を超える利益が発生しない限り住民税が課税されることはないのです。
特別控除に必要な主な要件をまとめたので確認しておきましょう。

●ご自身が住んでいた不動産の売却
●以前住んでいた場合は、転居してから3年後の12月31日までの売却
●前年もしくは前々年に同じ特例を受けていない
●買い手がが親子や夫婦ではない　など

また、住宅ローン控除との併用はできませんので注意が必要です。

まとめ

以上、不動産売却における住民税について解説しました。
不動産売却で利益が発生する場合は、確定申告の時期を逃さずしっかり住民税を納めましょう。
事前に計算シミュレーションをおこない、資金を用意しておくのがおすすめです。