空き家を売却するときの注意点！解体・契約不適合責任・譲渡所得税を解説

空き家を売却するとき、気を付けるべき注意点が3点あります。
その3点とは解体・契約不適合責任・譲渡所得税であり、知っておかないと取り返しのつかないことが起きてしまうでしょう。
そこで本記事では、空き家を売却するときの注意点をご紹介します。
とくに譲渡所得税に関しては、状況によって負担する税額が数百万円、多くて数千万円もかかってしまうため、大きな損失を避けるためにも確認してみてください。

空き家を売却するときの注意点①解体

空き家を売却するときに、解体しようか迷ってしまうものです。
しかし、解体するかどうかは空き家の状態に委ねられるため、難しい判断になります。
どのような注意点があるか、確認してみましょう。

自己判断で解体しない

一般的なノウハウだと、解体したほうが空き家の売却がスムーズにいきます。
理由は買主の解体費用がなくなるのと、買主の多くは購入した不動産を自分好みの建物に建て替えるために解体するからです。
しかし、老朽化が激しい物件は解体がおすすめで、状態が悪くない物件は解体しないほうが売れます。
買主にとっては修繕したら古民家再生として活用する方もいて、建設費も抑えられてメリットが大きいです。
ところが市街化調整区域の既存宅地の場合、取り壊し後の再建築が困難になるケースがあります。
不動産の専門的な知識がないと判断が難しい状況があるため、不安なときは不動産会社に相談するのがおすすめです。

費用がかかる

解体費用は建物の構造によって平均坪単価が異なり、数百万円ほどかかります。
目安で言えば木造建築が1坪約5万円で、もっとも安い単価です。
次に高いのが鉄骨造である軽量鉄骨造や重量鉄骨造で、1坪約6万円もします。
もっとも高いのは鉄筋コンクリート造であり、1坪約7万〜8万円がかかってしまうでしょう。
他にも解体したら土地が荒れてしまうため、土地の状態を整える費用も発生します。
売却したい空き家の坪数を調べたい方は、契約時に受け取った登記済権利証や建築確認書を確認してみましょう。
見つからない場合は法務局で登記事項要約書を請求し、取得してみてください。

固定資産税が高額になる

更地と空き家を比較したとき、解体して更地にしたほうが固定資産税が高くなってしまいます。
空き家にしてても固定資産税がかかりますが、売却する計画性もないままいきなり解体してしまうと費用負担が大きいです。
理由は軽減措置の有無であり、住宅用地がないと適用されないため、税金が高くなります。
解体しなくても古家付き土地として市場に出せて、売却できるケースはよくあるものです。
固定資産税を抑えるためにも、解体するなら適切な判断が必要です。

空き家を売却するときの注意点②契約不適合責任

契約不適合責任とは、売買契約時に記載されていた内容に不備があることで、売主が買主に対して不適合だった責任を負うことを指します。
契約書にあったはずの物がなかったり、問題なしの箇所に品質の悪さが目立ったり、取引の中で決して少なくないアクシデントです。
どのような注意点を意識しておけば空き家を売却できるのか、確認してみましょう。

買主に欠陥を伝えない

買主に空き家の欠陥を伝えずに売却してしまうと、契約不適合責任に問われてしまいます。
「知らなかったからセーフ」は通用せず、売買契約時に伝えていたかどうかがポイントです。
よくあるのは木造建築の空き家において、シロアリの被害があって契約不適合責任になってしまいかねません。
シロアリは木材を嚙みちぎり、雨に濡れないように掘り進めてしまいます。
時間が経過すると家全体に広がり、耐久性と価値が下がってしまうため注意が必要です。
契約不適合責任になると修補請求をかけられて、欠陥した箇所を直さなければなりません。
ペナルティを受けないように、あらかじめ欠陥を伝えておきましょう。

状態を調べない

建物の状態を調べないで売却するのも、契約不適合責任になってしまいます。
たとえ不動産会社を仲介せずに個人で売却する場合でも、見えない劣化まで確認が必要です。
基本的には売主が調べて市場に出すのがいいのですが、買主が依頼して専門家に見てもらう方法があります。
依頼するのであれば建物状況調査として専門家に任せると、契約書に不備がなくて便利です。
建物状況調査をおこなうのは国土交通省が定めた「既存住宅状況調査技術者講習」を終了した建築士で、信頼性・権威性・専門性があります。

契約解除

契約不適合責任において、民法541条を満たせば適用されて、契約解除ができます。
民法541条を要約すると、買主が債務をおこなわない状況で解決する期間を設け、それでも解決しない場合は契約解除ができる法律です。
たとえば売買契約が済んで、空き家の価格に納得して払うと決めたとしましょう。
売主は引渡しの準備をして、あとは売却価格をもらうだけの状況です。
しかし、買主がいつまでたっても代金を支払わず、売主が期間を設けても支払わなければ契約解除になります。

空き家を売却するときの注意点③譲渡所得税

意外と見落としがちな注意点として、譲渡所得税があります。
譲渡所得とは、不動産売却で得た所得です。
取得費の把握によってルールが変わるため、確認しておきましょう。

取得費が不明

取得費が不明だと譲渡所得税の費用が高くなり、税負担が大きくなってしまいます。
理由は空き家の購入時に取得した資料の紛失で、年数が経てばどこにあったか忘れてしまうものです。
そもそも両親が購入した不動産であり、いくらで購入したかを把握している家庭は少ないでしょう。
他にも亡くなってしまった方から譲り受けた土地でも、購入金額を聞けない状況では取得費がわかりません。
もし調べるなら、取引した証券会社の記録である顧客勘定元帳を確認するか、発行会社の株主名簿管理人に名簿書換の日を探すかの2択になります。

売却価格の5%

取得費がどうしてもわからない場合、譲渡収入金額×5%で取得費を求めます。
5%だと取得費が小さくなり、結果的に譲渡所得税額が多くなってしまうため注意が必要です。
計算式は「売却した金額－（売却した金額×5%）」で譲渡所得になり、最後に20.315%をかければ税金を求められます。
仮に1億円の売却価格の場合、2,000万円以上も税金で持ってかれるため5%だと損失が大きいです。
国税庁のHPでも、「取得費が分からない場合には、売った金額の5%相当額を取得費とする」と記載されています。

特例

空き家を売るときに一定の要件を満たせば、特例を受けられます。
内容は譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる制度で、家計の負担を大幅に軽減できて魅力的です。
特例を受けるためには空き家として存在していることはもちろん、一定の耐震基準を満たしている必要があります。
他にも事業や貸付、居住の用に用いられなかったことで、売却価格が1億円以下でなければなりません。
また、相続してから3年経って年末の12月31日までに売却する必要があり、期間は厳守です。
売却先は親子や夫婦といった身内の場合、特例対象外になります。

まとめ

空き家を売却するときは解体・契約不適合責任・譲渡所得税に気を付けなければなりません。
とくに取得費が不明の空き家だと、取得費が売却価格×5%になり、高額な税金がかかるおそれがあります。
リスクを可能な限り少なくするように、売却前の準備を始めておくことをおすすめします。