空き家を放置した際のデメリットとは？課される税金や売却方法もご紹介！

昨今、全国的に空き家が増えています。
相続した建物なども、使い道がなく空き家になっているケースが多く、管理に手間がかかりコストもかかるため放置されているのが現状です。
そこで今回は、空き家を放置することで生じるデメリットについてご紹介します。
空き家にかかる税金や売却方法などにも触れていきますので、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を放置するデメリットとは？

最初に、空き家を放置すると、どのようなデメリットがあるのかまとめてみました。

老朽化が進んでしまう

空き家の状態であっても、定期的に管理している場合はさほど問題はありませんが、放置している場合は老朽化が進んでしまいます。
家は、人が住んでいる状態と人が住んでいない状態では、家の傷み具合が違ってくるのです。
転勤などで家を空ける際、人に貸して住んでもらうことは家賃面でも有効ですが、実は家の老朽化を予防するために重要となります。
そのようなことから、人が住んでいない空き家は痛みやすく、さらに管理をしていない状態だと確実に老朽化が早まってしまうのです。
そして、倒壊の恐れがあるほどに老朽化が進んでいる場合、空き家等対策特別措置法によって「特定空き家」に認定されてしまうこともあります。
そうなると、税金面で不利になってしまいますので注意が必要でしょう。

資産価値が低下する

建物の老朽化が進むと、おのずと資産価値が低下するのは想像できることでしょう。
建物が老朽化してしまうと、建物の資産価値がなくなってしまい、解体してからじゃないと売却できないという場合もあります。
解体費用も高額になりますし、金銭面においてもデメリットが大きくなってしまうのです。
何かしらの事情で空き家になってしまった場合、すぐに売却できないのであれば、管理をしておき資産価値の残る状態で建物ごと売却するのが得策といえます。

近隣トラブルの原因

空き家を放置することで、建物が老朽化するのはもちろんのこと、周辺の景観が悪くなってしまったり、雑草が近隣の敷地内に侵食したり、ハチや獣の害獣被害などが懸念されます。
また、不審火やにおいの問題、不審者による犯罪などもあり、近隣トラブルに発展するケースは少なくはありません。

放置した空き家にかかる税金は？

空き家は放置している間も税金がかかります。
どのような税金がかかってくるのかチェックしてみましょう。

固定資産税と都市計画税

固定資産税は不動産を所有している際に発生する税金です。
実際に住んでいなくても、所有していることでかかる税金なので、もちろん空き家にも適用されます。
計算方法は以下のとおりです。

固定資産税の計算方法

固定資産税評価額×1,4％（標準税率）

都市計画税の計算方法

固定資産税評価額×最高0.3％（制限税率）
しかし、上記の税金は「固定資産税等の住宅用地特例」という制度に基づき、軽減措置がなされ安くなります。
住宅が建っていることが条件となりますので、空き家にも適用されますが、「特定空き家」に認定されてしまうとこの特例が適用されません。
また、住宅が建っていることが条件なので、建物を解体してしまった場合は特例が適用されなくなります。
今すぐ売却しないという場合は、空き家を解体しないほうが税金面では優遇されるのです。
軽減措置の計算方法は以下のとおりとなります。

固定資産税

小規模住宅用地で住宅やアパートなどの敷地が200㎡以下の部分は特例率で1/6となります。
したがって以下の計算方法が適用されます。

△固定資産税評価額×1/6（特例率）×1.4％（税率)
一般住宅用地で住宅やアパートなどの敷地で200㎡を超える部分に関しては、特例率1/3が適用されます。
計算方法は以下のとおりです。

固定資産税評価額×1/3×1.4％（税率）

都市計画税

小規模住宅用地で住宅やアパートなどの敷地が200㎡以下の部分は1/3の特例率が適用されます。
計算方法は以下のとおりです。

固定資産税評価額×1/3（特例率）×0.3％（税率）
一般住宅用地に関しては、住宅やアパートなどの敷地が200㎡を超える部分に関して2/3の特例率が適用され、計算式は以下のとおりとなります。

固定資産税評価額×2/3（特例率）×0.3％（税率）

特定空き家に指定された場合

以上のことから、特定空き家に認定された場合は、通常の税金の最大6倍もの税金が発生することになります。
特定空き家になる理由は、倒壊などで保安上の危険を阻止するためや、衛生上の問題などによるものです。
特定空き家に認定されると、自治体からの「助言や指導」がおこなわれ、それでも改善されない場合は「勧告」に変わり、さらに放置し続けると「命令」となります。
命令に従わない場合は50万円以下の罰金が課され、最終的に自治体が空き家を解体し、その解体費用を請求されることとなります。
特定空き家に指定された場合、税金面でも不利になりますが、その後の対応も大変なものとなりますので注意が必要です。

放置した空き家を売却する方法とは？

放置していた空き家をいざ売却したいとなった場合、どのように売却したら良いのでしょうか。
空き家の売却方法はいくつかあります。
最後に、空き家の売却方法と、それぞれのメリットなどをご紹介しましょう。

古家付き土地として売却する方法

築年数の古い空き家は、建物の資産価値が下がり売却しづらくなります。
築20年を超えた建物は古家として扱われ、空き家は古家であることがほとんどです。
そこで、空き家を「古家付き土地」として売却するという方法があります。
古家というとネガティブなイメージがあり売却が難しくなりますが、「古家付き土地」となると、建物より土地がメインとなりますので土地を探している方に訴求することが可能です。
また、比較的新しい空き家の場合は建物にも資産価値があります。
とくに最近では、古家を安く購入してリフォームする方も増えていますので需要があるのです。
古家付き土地として売却するメリットは、解体費用がかからないということがあります。
解体費用は結構な高額で、木造住宅であれば坪4～5万円が目安となり、100～150万円ほどかかるのが相場です。
また、空き家が建っている状態だと、売却までの期間の固定資産税が安くなることがメリットとなります。

更地にして売却する

次にご紹介するのは、空き家を解体して更地にして売却する方法です。
古家付き土地より、買主が見つかりやすいのがメリットとなり、解体することにより高く売却できる可能性があります。
また、倒壊の恐れがあるぐらい老朽化した空き家であれば、事前に解体しておいた方が買主にも良いイメージを与えることができるでしょう。
しかし、空き家を解体する場合、解体費用がかかるのがデメリットです。
そして、更地にすると固定資産税や都市計画税の「固定資産税等の住宅用地特例」が適用されません。
売却期間が長くなると、その分高い税金を払い続けなければいけませんので税金面では不利となります。
その際は、買手が見つかったら解体するなどの方法がおすすめです。

まとめ

今回は、放置した空き家のデメリットや税金、売却方法についてご紹介しました。
空き家を放置することによるデメリットはたくさんあるのです。
税金面でも不利になりますので、空き家は放置せずに管理して維持するか、今回ご紹介した方法で売却することをおすすめします。