不動産相続における換価分割の譲渡所得税とは？その他税金もご紹介

不動産相続をする際には、さまざまな方法があります。
今回は、そのなかでも換価分割という方法について解説していきます。
換価分割で発生する譲渡所得税や、その他税金についてご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産相続における換価分割の譲渡所得税とは

不動産を相続する際は、現物分割や代償分割など、さまざまな方法があります
なかでも、等価分割は金銭で相続できるので、金額がわかりやすく、平等に分割することが可能です。
これから、等価分割とはなんなのか、また、その際にかかる譲渡所得税などについて解説していきます。

等価分割とは

等価分割とは、遺産である不動産を売却し、一度現金にしてから分配するというやり方です。
すべての人に平等の金額を支払うことができるため、公平性という面で他の方法よりも優れています。
また、現金化する際にかかってくる手数料が免除されるため、節税につながることもメリットの1つです。
一方で、資産を一度現金にしなければいけないので、手間や費用がかかってくるのがデメリットとして挙げられます。
特に問題となりやすいのが、譲渡所得税に関してになります。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際に得られた利益に対して課されるもので、内訳は所得税と住民税になります。
以下では譲渡所得税が発生するケースや、計算方法を解説していきます。

譲渡所得税が発生する事例

譲渡所得税が発生するケースを見てみましょう。
不動産の被相続人である父と同居している長男Aと、別居している次男Bがいるとします。
遺産相続の方法は等価分割を選び、不動産を売却した利益を2人で折半することになりました。
仮に不動産が3,000万円で売れた場合、それぞれ1,500万円の分配金を受け取ります。
そして、不動産を売却した時に、売却益が発生した場合は、譲渡所得税が発生してきます。
譲渡所得は、売価-（取得費＋譲渡費用）で計算可能です。
売価が3,000万円で、取得費と譲渡費用の合計を1,500万円としましょう。
すると、譲渡所得は3,000万円-1,500万円=1,500万円ということになります。
長男Aと次男Bで分け合うので、それぞれの譲渡益は750万円です。
この750万円にかかってくるのが譲渡所得税になります。
また、換価分割の場合、住まいとして不動産を使用していた場合は、3,000万円まで特別控除を受けることができるので、同居していた長男Aは譲渡所得税がかかりません。
一方で別に住んでいた次男Bは、長期譲渡所得なら譲渡益の20%、短期譲渡所得なら39%払う義務が発生します。
長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日で所有した期間が5年を越える不動産の売却益のことで、短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日で所有した期間が5年以下の不動産の売却益のことです。

不動産相続における換価分割の譲渡所得税が高額になるパターン

等価分割で遺産を相続する際に、税金が高額になってしまうパターンがいくつかあるので、ご紹介していきます。

居住用不動産ではない場合

先ほどご説明しましたように、居住用の不動産を等価分割するために売却した場合は、3,000万円まで税金が特別控除されます。
しかし、居住用でなかった場合は、長期譲渡所得で20%、短期譲渡所得で39%の税金がかかってきます。
もし2,000万円の譲渡所得があった場合、かかってくる譲渡所得税は、長期だと400万円、短期だと780万円です。
居住用でないだけでかなり高額の税金がかかってくるので、注意しましょう

地価上昇した場合

換価分割をおこなう場合は、一度不動産を売却してから現金を分けなければいけません。
譲渡所得税は売価から取得費と譲渡費用を引いた金額にかかってくるので、不動産が高く売れれば売れるほど、税金は高額になります。
つまり、地価が上昇し不動産の売値が上がってしまうと、それだけ払わなければいけない税金も上がってくるということです。
高く売れるからと言って安直に喜ぶのではなく、高くなったことによって税金がどれくらい増えるのかしっかり計算するようにしましょう。

貨幣価値が変動した場合

貨幣価値の変動も、譲渡所得税に大きく関わってきます。
たとえば、居住用不動産でなかった場合、特別控除を受けられるのは3,000万円までですので、貨幣価値が下がり、譲渡益が3,000万円を越えてしまうと、税金がかかってしまいます。
貨幣価値が変わっても、税金のかかる基準の額は変わらないので、特別控除額をオーバーしないように気を付けましょう。

不動産相続における換価分割の譲渡所得税以外にその他かかる税金

換価分割をおこなう際には、譲渡所得税以外にもかかってくる税金があります。
これから、その他にかかってくる税金をご紹介していきます。
また、後半では、換価分割以外の資産分与方法を解説しているので、参考にしてみてください。

印紙税

不動産売買をおこなう際には、売買価格に合わせて収入印紙を貼り付けなければいけません。
そこまで高額ではありませんが、確実にかかってくる税金なので、頭に入れておいてください。
税率は以下のとおりになっています。

●500万円超え1千万円以下のものは、本則税率1万円、軽減税率5千円
●1千万円超え5千万円以下のものは、本則税率2万円、軽減税率1万円
●5千万円超え1億円以下のものは、本則税率6万円、軽減税率3万円

相続登記の登録免許税

換価分割をおこなう際は、相続登記をおこなわなければいけません。
この相続登記をおこなう際に支払う必要が出てくるのが、登録免許税です。
登録免許税は、不動産の評価額の0.4%になります。
たとえば、評価額3,000万円の土地と、評価額1,000万円の建物を売却した場合、評価額の合計である4,000万円の0.4%にあたる16万円が登録免許税としてかかります。

共有分割

ここからは、換価分割以外の分割方法についてご紹介していきます。
共有分割とは、不動産の共同相続人が、引き継ぐ割合に応じて家や土地を共有するやり方です。
誰がどの不動産を相続するかなど、具体的な話し合いを必要としないため、遺産分割に手間がかかりません。
一方で、共有分割は問題の先送りにしか過ぎず、いつかは確実に相続人同士で話し合いをおこなわなければいけない点がデメリットとして挙げられます。

現物分割

現物分割とは、その名のとおり、不動産を現物のまま分割して分配する方法です
測量などを行い、境界線を決めて、文筆をして登記します。
メリットは、完全に分割できたら、相続に関しての話し合いが集結する点で
分割した不動産は共有分割とは違い、完全にそれぞれ所有した人の持ち物となるため、各々の意思だけで売却や撤去などがおこなえます。
境界線が引きやすいため、面積が広い不動産におすすめの方法です
一方で、不動産の切り売りは経済的価値を大幅に下げてしまうというデメリットもあります。

代償分割

代償分割とは、相続人の中の代表1人がまとめてすべてを引き継ぎ、他の相続人に代償金を支払うやり方です。
メリットは、引き継ぐ人の希望に沿って、柔軟な解決方法が可能な点です。
また、譲渡所得税もかからないため、費用削減にもなります。
一方で、代表者に代償金を支払うだけの資金力がないと成立しないことがデメリットです。

まとめ

換価分割とは、引き継ぐ不動産を現金にしてから相続人で分配する方法のことで、譲渡所得税がかかる場合があります。
居住用として使っていた場合は、3,000万円まで特別控除されますが、地価相場が上がったり、貨幣価値が変化したりすると、税金が高額になってくるので注意しましょう。
換価分割以外にも資産分与する方法はあるので、自分たちに合ったものを選ぶようにしてください。