不動産相続時の遺産分割の方法とは？現物分割・代償分割・換価分割についてご紹介！

遺産相続時、不動産などは平等に分けることが難しいため相続人同士でトラブルになってしまうことも珍しくありません。
今回は不動産を相続したときに使える遺産分割方法の、現物分割と代償分割、換価分割についてご紹介していきます。
それぞれのケースのメリットやデメリット、注意点などを確認して、状況に合った分割方法を検討してみましょう。

相続した不動産の遺産分割方法！現物分割とは？

遺産をそのままの形で分けるのが現物分割です。
形を変えたり、全員の合意のもと不動産を売却したりなどの手間がないため、分割方法のなかでも比較的シンプルな方法といえます。
評価のトラブルが起きにくい、手続きが楽といった良いところがある反面、不公平になりやすいといったデメリットも持ち合わせています。
現物分割のメリットとデメリット、注意点を確認してみましょう。

そのまま分けられるから楽

現物分割は相続した財産をそのままの状態で受け取る方法です。
この方法でトラブルになりにくいパターンとしては、住宅不動産は同居していた長男が引き継ぎ車屋動産類はその兄弟が相続するような場合が挙げられます。
また土地のみであれば、分筆によって1つの土地を複数人で分けることもできます。
それぞれを現物で受け取るので確かに価格に差は出がちですが、相続人同士が納得していれば手間が少なく比較的スムーズに遺産分割をおこなうことができます。

利用されるケースやメリット

この方法が活用されるケースとしては、特定の相続人に遺産を多く相続させたい場合が挙げられます。
たとえば介護のために同居していた子ども夫婦が他の相続人よりも多くの財産を相続できるよう、住宅不動産を相続するといったような形です。
また現物の遺産が対等でそれぞれの財産を取得しても特に不平等が出ない場合などにも活用できます。
これは預貯金があって現金で不平等分をまかなえる場合も同様です。
現物分割は、対象となった遺産を1人が引き継ぐだけなので、相続人全員が納得しているのであればトラブルが発生しにくいことが特徴です。

デメリットや注意点

しかし一方で現物分割は、財産によって不平等が発生しやすいものでもあります。
相続できる財産の中で不動産に一番価値があり、他の財産はそこまで大きな金額にならない場合、遺産の分割に不満を持つ親族も多くなります。
また、条例などで分筆ができない場合もあります。
遺産分割方法として分筆を検討されている場合は、事前に不動産所在地で分筆ができるかを確認しておきましょう。
せっかく分筆ができたとしても、将来的に価値が下がってしまう場合もあるため、この方法が最善策にならない場合ももちろんあります。

共有分割という方法もある

他に1つの不動産を複数の相続人が共有で所有することで公平な遺産分割をおこなう共有分割という方法もあります。
共有分割は物件で発生する収益を相続人で按分できるので所得税の節税や、将来不動産を売却した際も譲渡所得税の控除が相続人数分使えるため譲渡所得税の節税につながる場合があります。
ただし、将来不動産を売却する際には共有者全員の同意が必要であったり権利関係が複雑になるぶんトラブルに発展しやすいなどの問題があるため、あまり選択される方法ではありません。

相続した不動産の遺産分割方法！代償分割とは？

代償分割は1人の相続人が現物を取得し、それに見合った金額をほかの相続人に支払う方法です。
不動産自体はそのまま残しつつ遺産は公平に分けたい場合や不動産以外に主だった遺産がない場合の選択肢として、代償分割があります。
とくに不動産は大事な資産ですので、あまり手放したくないという方もいます。
不動産の売却や土地の分筆では相続人全員が同意することが難しい場合、代償分割が活用できます。
しかし当然ながらその代償分を支払うことができなければ使えない方法なので、ある程度の資力は必要です。

1人が現物を受け取って他の相続人には相応の代償金を渡す

代償分割の方法について具体例を挙げながらご説明します。
たとえば遺産は3,000万円分の価値がある不動産のみとします。
2人の子がこれを代償分割で相続する場合は、片方が不動産をそのまま取得し、もう1人には相続した側が不動産価値の半額にあたる1,500万円を代償金として支払います。
なお、代償金は単純に人数分に均等に分けるのではなく法定相続分に応じた取り分で計算されます。

利用されるケースやメリット

代償分割は不動産を残したまま財産は平等に分けたい場合や不動産を相続した人に代償金を支払えるだけの余裕がある場合に利用されます。
不動産を残しておくことで立地によっては将来的に不動産価値が上がる可能性が期待できるという点も、メリットの1つといえるでしょう。

デメリットや注意点

不動産という財産を残せるメリットの一方で、代償分割では遺産評価のトラブルが発生する可能性もあります。
不動産の評価については一定ではないため、代償金を支払う側と受け取る側で見積もりに差が出てしまい、トラブルに発展するケースもあります。
また、不動産を相続した人が他の相続人に代償金を支払えるだけの資力がなければそもそも代償分割を利用することができません。
他にも本来の法定相続割合よりも多くの代償金を受け取った場合、代償金を受け取った相続人に贈与税が発生する場合がありますので注意が必要です。
代償分割ができるほどの資力が自分達にあるのか、トラブルに発展しないのかをよく考えて活用しましょう。

相続した不動産の遺産分割方法！換価分割とは？

最後にご紹介するのは不動産を現金化してから全員で平等に分け合う換価分割という方法です。
この方法は1円単位で財産を分けることが可能なので、比較的平等に相続が可能です。
使わなくなった不動産があり扱いに困っている、相続した不動産の維持管理が難しく、誰も物としての相続を希望しない場合などに活用されます。
当然不動産以外にも、受け取りたくない財産を現金化して活用されることも多くあります。

相続した遺産を現金化し、全員で分ける方法

換価分割をおこなう場合、分割の対象となっている不動産などの財産をすべて現金化し、各相続人に法定相続分の割合で分配します。
不動産を手元に残さないことに相続人全員が納得している状況であれば比較的スムーズに手続きが完了し相続財産も平等に分けることが可能です。
遺産の売却には相続人全員の承諾が必要となるため、親から引き継いだ不動産をそのまま残しておきたいという人が1人でもいる場合はこの方法を取ることはできません。

利用されるケースやメリット

換価分割は不動産をそのまま手元に残しておく必要がない場合に多く選択されます。
土地家屋といった不動産が遠方地にある、古くなってしまった住宅で誰も住みたいと思っていないというようなケースがイメージしやすいでしょう。
また、不動産を残しておきたくても税金が払えない、代償分割ができるほどの資力がないなどの事情がある場合にも活用されます。
当人同士で平等に遺産分割が可能な上、相続税を支払うための現金を調達できるという大きなメリットがあります。

デメリットや注意点

換価分割をする場合、資産を手放さなければならないというデメリットが存在します。
また、相続税納付の期限が決まっているので売却期間を長くは取ることはできません。
スムーズな現金化には不動産会社に不動産を直接買い取ってもらう不動産買取も有効です。

まとめ

相続人が複数人いる場合、遺産分割は避けては通れない手続きです。
不動産などそのままでは平等に分けることが難しい財産を相続する場合には、現物分割・代償分割・換価分割といった方法があることをご紹介しました。
相続人同士のトラブルを避けるために重要なのは、当人同士がそれぞれの分割方法のメリット・デメリットを理解し、お互いが納得できるようしっかりと話し合うことです。
自分たちが遺産を相続したときにはどの方法を選択すれば良いのか、今回の記事を参考にぜひ考えてみてください。