「根抵当権」が付いた不動産の売却は難しい？抵当権との違いとは

不動産を相続するとき物件によっては「根抵当権」がついた物件を相続することがあります。
しかし「根抵当権ってなに？」「抵当権は聞いたことあるけど」という方は多いのではないでしょうか。
ふたつの言葉は非常に似ていますが、根抵当権付きの不動産は売却するのが難しくなります。
不動産の売却をスムーズに進めるために、根抵当権について解説します。
抵当権との違いや抹消手続きの流れについてもご紹介しますので参考にしてください。

根抵当権とは売却できるの？

「抵当権」という言葉を聞いたことがある人は多いと思いますが、「根抵当権」という言葉には耳馴染みがない人が多いのではないでしょうか。
言葉は似ていますが、この二つには大きな違いがあります。

抵当権とは

抵当権とは住宅ローンを借りるときに購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利です。
住宅ローンを借りる人が返済できなくなると、抵当権を行使して住宅の売却を行い住宅ローンの返済に充てます。
そして住宅ローンの返済を終えると抹消手続きを行うことが可能です。

根抵当権とは

根抵当権とは事前に決めた一定の限度額の範囲で債権を担保する抵当権のことです。
根抵当権を一度設定すると限度額の中で何度も借入ができます。
元本確定によって担保価値の算出をした価値をベースに貸出予定金額を決定します。
貸出予定金額が事実上の借りられる金額となります。
クレジットカードのキャッシング枠に似ています。

根抵当権には付従性がない

抵当権は住宅ローンと紐付けられ、完済すると抹消できます。
そのため「付従性」があると言います。
しかし根抵当権は借り入れている金額がなくなったとしてもすぐに抹消できず、当事者同士の合意が必要です。
したがって抵当権のように住宅ローンとの付従性はありません。

設定している金融機関以外の審査が通りにくい

根抵当権で借り入れられる金額が1億円で、そのうちの1,000万円しか借りていなくても、1億円分借りていると見なされます。
そのため根抵当権以外の金融機関で融資を受けるのは難しくなります。

根抵当権は抹消しないと売却できない

根抵当権がついたままの物件は将来的に競売にかけられるおそれがあるため、なかなか買い手がつきません。
そのため根抵当権を抹消しないと売れないに等しい状況になります。

根抵当権には随伴性がない

抵当権には「随伴性」というものがあり、所有する土地を担保にお金を借りていて、債権者がお金の返済を受ける権利を譲った場合、抵当権もそれにともなって移動します。
しかし根抵当権では随伴性がなく、債権が移ったとしても根抵当権は動きません。
根抵当権は元本確定時に特定の債権者の債権を担保するもので、ここの債権が譲受された場合でも譲られた人が根抵当権を行使することはできません。
元本確定とは根抵当権を設定したときに借りられる上限額を決めることをいい、元本が確定した根抵当権は抵当権と同じように扱われます。

複数の不動産の設定できる

根抵当権の設定はひとつの不動産だけでなく、複数の不動産を担保にすることができます。
共同担保というもので自宅と既に持っているマンションなどを担保にしたりします。

根抵当権に時効で消滅しない

根抵当権そのものが時効で消滅することはありません。
もし根抵当権が何年で消滅する性質のものなら、好きな時にお金を借りられるというメリットと矛盾します。
そのため抵当権自体は時効によって消滅はしません。

登記の手間と費用がかからない

抵当権を設定する際には「設定登記」というものを行います。
この登記を行う際には登録免許税が必要で借入額の0.4％（または0.1％）を法務局に支払う必要があります。
同じ不動産を担保に融資を受ける際には設定登記をその都度行って、借入額に応じた登録免許税を支払わなければなりません。
さらに手続きを司法書士に依頼する場合には別で手数料もかかってきます。
しかし根抵当権では何度融資を受けたとしても最初と同じ設定登記を使用するため手間と登録免許税がかかりません。
そのため手間と費用を節約することができます。

根抵当権では何度でも融資が受けられる

住宅をローンで購入するときには抵当権を設定するのが一般的です。
一方根抵当権では上限額までなら何度でもお金を借りられます。
特に法人の場合なら、自社で所有する不動産に根抵当権を設定すると、それを担保に融資が受けられます。
他の融資に比べて事業の運転資金を調達しやすいので事業者に向いているといえます。

リバースモーゲージにも設定される

根抵当権は事業者向きの権利ですが、個人にも使用されることがあります。
個人で設定されるケースはリバースモーゲージがあります。
リバースモーゲージとはシニア世代が融資を受けるときに活用している制度で、自宅を担保に入れて必要なタイミングで融資を受けることができます。
融資を生活資金にして、借入人が死亡したときには担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済するという仕組みになっています。
高齢者向きの制度で融資の返済には自宅の売却金を充てるため、遺族が金銭的な負担を抱えることがないものです。

根抵当権が設定された不動産の売却は難しい

根抵当権が設定されている不動産は抹消が難しく、費用もかかるので売却することが難しくなります。

違約金が発生することがある

根抵当権を抹消するときには、契約時の内容によって手数料や違約金が発生することがあります。
設定するときに抹消時に違約金を支払うことを条件にしていることや、融資を全て返済するときに高額の手数料を設定していることがあります。
そのため根抵当権を抹消するときには違約金や手数料が高額になってしまうことがあります。

根抵当権付きの不動産を売却するときの流れ

根抵当権付きの不動産を売却するときの流れは以下の通りです。

●残債と査定金額の確認
●債権者との交渉
●元本確定、抹消登記

ひとつずつ詳しく説明します。

残債と査定金額の確認

根抵当権付きの物件を売却するときはまず残債がいくらあるか確認します。
残債がいくら残っているのか確認して、不動産の売却価格が残債を上回っていれば債務者へ返済できます。
しかし売却価格が残債を下回っているときことがあります。
その場合には不足している金額の返済が求められます。
手持ちの資金が不足していて売買契約締結後に根抵当権の抹消登記ができないと、契約に伴って違約金を請求されることもあるので気をつけましょう。

債権者との交渉

残債の返済ができる場合には債権者である金融機関との交渉をします。
粘り強く交渉をして、合意を得ましょう。
交渉の材料として現在担保になっている不動産と同等以上の価値がある別の不動産を準備すると新しく担保物件とできます。
新しい担保物件に変更できるので、もともと担保だった物件の根抵当権は解消しやすくなります。

元本確定、抹消登記

根抵当権を抹消するときには元本確定をする必要があります。
元本確定とはこれまで借入と返済を繰り返したのを止めて、その時点でいくら借り入れているかを明確にすることです。
元本確定をするとそれ以降お金を借りることは不可能になります。
そして元本確定すると根抵当権は抵当権のように、ローンを完済すると抹消できるようになります。
ローンを完済すると一般的な抵当権の抹消手続きと基本は同じで、所有者移転登記と抵当権抹消手続きを行います。
抹消登記用の書類に必要事項を記載して、添付書類を添えて法務局に提出し抹消手続きを行います。
抹消手続きに必要な書類は以下の通りです。

●印鑑
●金融機関から送られて抵当権抹消に関する書類
●登記原因証明情報（解除証書等）
●抵当権設定契約書（登記済証）
●抵当権者（銀行・住宅ローン会社など金融機関）の資格証明書（発行より１カ月以内）または会社法人などの番号
●抵当権者（金融機関など）の委任状
●不動産所有者の委任状

抵当権者の資格証明には有効期限があるので発行されたときから1ヶ月以内で手続きを完了させましょう。
ただ抹消手続きは基本的には司法書士へお願いしましょう。
自分で行う手間もかからず、1万～3万円で行ってくれ専門的に知識ももっているのでスムーズに手続きを進められます。
抹消登記は引き渡しまでに必ず完了させましょう。

まとめ

根抵当権が設定されている不動産は抵当権付きの不動産に比べて売却が難しくなります。
そのため金融機関との交渉をどれだけスムーズに進められるかが重要です。
根抵当権を解消するために多額の手数料を設定していることもあるので注意して交渉に臨みましょう。