二世帯住宅でなぜ相続税が節税できるのか解説！注意するポイントとは

日本の税制上、住宅を持つことで大幅な節税をすることができます。
例えば住宅ローン減税は多くの方が知っている節税方法です。
実は二世帯住宅も「小規模宅地等の特例」という特例によって節税につなげることができます。
場合によっては相続税を80％もカットできるという節税方法なので、今回はなぜ二世帯住宅が節税につながるか、また注意点を解説します。

なぜ二世帯住宅では相続税が節税できるのか

二世帯住宅とは親世帯と子世帯が同居している住宅をいい、税務上や経済上など様々なメリットがあります。
その中でも特に「相続税の節税効果」は大きなメリットとなります。
二世帯住宅では親の相続が発生した際に「小規模宅地等の特例」を適用できるので、相続税を節税できます。
「小規模宅地の特例」とは被相続人の居住用、事業用に供されていた宅地を法定相続人が取得する場合、一定の要件を満たせば、宅地等の相続税評価額を最大80％減額できる特例です。
つまり相続される人が住んでいた宅地を相続する人が取得するときに一定の条件を満たせば相続税の評価額を最大80％オフしますという制度となっています。
ただ一定の要件を満たすという項目に関しては被相続人が宅地をどのように使用していたかで減額率が変わってきます。
特例の名前と減額割合は以下の通りです。

特定居住用宅地等：減額割合80％（上限面積330㎡）
被相続人の自宅として使用していた場合。

特定事業用宅地等：減額割合80％（上限面積400㎡）
被相続人が貸付事業以外の個人事業用地として使用していた場合。

貸付事業用宅地等：減額割合50％（上限面積200㎡）
被相続人が貸付事業の個人事業用地として使用していた場合。

特定同族会社事業用宅地等：減額割合80％（上限面積400㎡）
被相続人がオーナーとして同族企業に貸し出しているが貸付事業以外の事業を引き継いだ場合。

貸付事業用宅地等：減額割合50％（上限面積200㎡）
被相続人がオーナーとして同族企業に貸し出しているが上記に当てはまらない場合。
二世帯住宅では上記の被相続人の自宅として使用した場合に該当するので、特定居住用宅地等となり、相続した土地の330㎡までの評価額を80％減額できます。

二世帯住宅では土地全体に適用される

本来特定居住用宅地等に該当して相続税が減額される場合、被相続人が住んでいた面積に相当する敷地面積に対して減額されます。
そのため居住用として使用していなかった土地面積に関しては減額されず節税できません。
しかし、二世帯住宅は例外で、敷地全体に減額が適用されるため節税の効果を大いに受けることができます。

2015年から「小規模宅地等の特例」の範囲が広がった

小規模宅地等の特例は2015年に税制改正が行われており、二世帯住宅に住む人に対して増税の緩和がされています。
相続する居住用や事業用の土地に対して一定の面積まで相続税の評価額を80％まで減額すると改正されています。
以前までは二世帯住宅でも建物内で行き来できないような完全分離型の二世帯住宅のような構造では適用されませんでした。
ところが税制改正によってこの縛りがなくなり、玄関のみを共有する「部分共有型」や、玄関・風呂など家の中すべてを共有する「完全共有型」に加えて、玄関も別である「完全分離型」の二世帯住宅でも適用されるようになりました。
また減額される上限面積も240㎡から330㎡まで引き上げられており、二世帯住宅ならば相続税を大きく軽減できるようになっています。

相続税が節税になる二世帯住宅には3種類の間取りがある

2015年から二世帯住宅であれば、小規模宅地等の特例に該当するためどのような間取りであっても節税につながります。
そして二世帯住宅のタイプは3種類あり、以下の通りです。

完全共有型

完全共有型では玄関をはじめとして、リビングやダイニング、居室、水回りの設備など一世帯分の設備を二世帯で共有する住宅です。
親世帯と子世帯の関係が良好であれば、おすすめの間取りです。
住宅設備が一世帯分なので建築コストも高額にならず、他のタイプに比べると建築費用が安くすみます。
しかし個室以外の空間は共有して使うようになるためプライバシーを確保しにくいのが難点となります。

完全分離型

完全分離型は玄関をはじめすべての空間を二世帯で完全に切り分けるタイプの二世帯住宅です。
主に1階部分を親世帯で使用し、2階部分を子世帯が使用するように上下で切り分ける間取りと2階建ての建物を横に連ねて建てるような間取りに分かれます。
生活する空間を完全に切り分けるためプライバシーをしっかりと確保することができますが、建築費用は二世帯分かかってしまいます。
ほぼ2世帯分のコストが建築費用にかかってしまうので多額の建設費用がかかっていまいます。

部分共有型

生活スペースや住宅設備の一部を二世帯分確保して、部分的に共有する間取りです。
共有する部分と共有しない部分を調節することで、建築費用も調節ができます。

相続税が節税にならない場合

二世帯住宅であればどのような間取りであっても節税になります。
ただし、同じ敷地内にある別々の建物の場合は同居とは見なされません。
つまり、母屋と離れで建物を分けて住んでいる場合には二世帯住宅には該当しないので小規模宅地等の特例が適用されません。
節税するには母屋と離れを廊下で繋いでひとつの建物にするなどの対策が必要になります。

二世帯住宅で節税するための注意点

相続税申請書を提出する

小規模宅地等の特例を利用するには相続税申告書の提出が必要になります。
また申告書以外にも相続人全員分の戸籍謄本や印鑑証明などが必要になります。

区分所有登記の建物には適用されない

二世帯住宅を登記するときに1階が親世帯で2階が子世帯というように所有権を分けることがあります。
しかし、区分所有登記のように所有権を分けてしまうと小規模宅地等の特例が適用されないので、節税を考えるのであれば親世帯の単独名義や共有名義にする必要があります。

申告期限までに全ての相続人に合意を得る必要がある

特例を受けるには対象になる自宅や土地の相続税の申告期限までに法定相続人全員が遺産分割について合意している必要があります。
期限は被相続人が死亡してから10ヶ月以内で、もし相続でもめて時間がかかってしまうと特例を受けられないこともあります。
そのため相続がスムーズに進むように生前に遺言書や遺産分割協議書を作っておくことをおすすめします。

二世帯住宅に住んでいるという証明が必要

特例を受けるためには同居している事実が必要になります。
例えば住民票を二世帯住宅に置いているけど、別の場所に住んでいて生活を共にしていない場合に特例を受けられないケースがあります。
税務署が一緒に住んでいないと判断してしまえば、特例は受けられません。
そのため二世帯住宅から会社に行っている。光熱費の明細が二世帯住宅に届いているなどの同居している実態が必要になります。

まとめ

二世帯住宅では小規模宅地等の特例によって最大80％まで相続税を節税できます。
2015年税改正があってからどのような間取りであったとしても二世帯住宅であれば節税につながります。
そのため今まで二世帯住宅を考えていなかった方でも検討してみることをおすすめします。
完全分離型の二世帯住宅であればお互いのプライバシーも守ることができ、さらに節税にもつながります。