不動産売却における減価償却とは？計算方法や注意点について解説

不動産を売却するうえで、「税金の処理が複雑」と思っている方も多いのではないでしょうか。
税金の処理を正しくおこなうために、避けて通れないのが「減価償却」です。
聞きなれない単語かと思いますが、確定申告でも必要となるため理解しておく必要があります。
そこで今回は、不動産売却における減価償却についてご説明したうえで、計算方法や注意点についても解説します。

不動産売却における減価償却とは

通常、不動産の売却にかかった費用は、全額分がその年の必要経費となります。
しかし、不動産の建物部分は、長年使用することで時間とともに価値が減少するのです。
取得費用を、一定年数または使用可能期間に分けて必要経費にしていくことを「減価償却」といい、その経費のことを「減価償却費」といいます。
簡単にまとめると、建物の劣化を表した費用のことです。
また、建物や付属設備などは減価償却資産となりますが、土地の場合は、年月が経っても価値が減少することはないため、土地は減価償却の対象ではありません。

いつ発生するのか

不動産を売却し、売却益が出た際に「譲渡所得税」が発生します。
譲渡所得税とは、利益を得た際の譲渡所得にかかる税金で、所得税や住民税、復興特別所得税を総称したものをいいます。
一方、売却益がマイナスとなった場合、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、5年を超える長期所有の場合は20.315％、5年以下の短期所有の場合は39.63％となります。
このように、所有期間が長いほうが税率が下がるのが特徴です。

誰が計算をおこなうのか

確定申告をおこなう際の減価償却の計算は、税理士へ依頼することも可能ですが、基本的には売主本人がおこなわなければなりません。
難しく思うかもしれませんが、計算方法さえわかれば、あとは数字を当てはめるだけであるため、比較的簡単に求めることができます。

不動産売却における減価償却の計算方法とは

減価償却の計算方法は2パターンあり、1つ目は毎年一定額ずつを償却していく「定額法」で、2つ目が毎年同じ割合で償却していく「定率法」です。
建物にくわえ、平成28年4月以降に取得した付属設備や看板などは「定額法」により求めることが決められています。
そのほかのものは、事前に申請することでどちらかを選択することができますが、申請がなかった場合は、自動的に定額法での算出となります。
そのため、定額法を覚えておくと間違いないでしょう。

定額法での計算方法

「減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」によって求めることができます。
建物購入代金は、契約書に記載されている売買価格とは異なります。
契約書に記載されている金額は、土地と建物の金額ですが、ここで必要なのは建物の価格であるため注意が必要です。
「0.9」というのは、取得費から残存価格の10％を引かなければならないため、あらかじめ0.9を掛けて計算します。
償却率とは、建物が1年ごとに損失する価値の指標のことで、事業用と非事業用で法律によって定められています。
たとえば、居住用マンションの場合は非事業用であるため、事業用の耐用年数を1.5倍にすることで算出可能です。
しかし、耐用年数は建物の構造や材質によって異なるため注意が必要です。
経過年数は、耐用年数とは異なり、購入から売却までの年数のことをいいます。
経過年数が6か月以上の端数は1年に、6か月未満の端数は切り捨てます。

計算例

上記の計算方法をもとに、具体的な数字をあてはめ実際に計算してみましょう。
条件は、建物購入代金3,000万円、経過年数は10年、法定耐用年数が47年の鉄筋コンクリート造、譲渡価格は2,500万円とします。
まずは、償却率を求めるために残存耐用年数を算出します。
「残存耐用年数＝法定耐用年数-（経過年数×0.8）」にあてはめると、47年-（10年×0.8）＝39年です。
耐用年数39年の場合の償却率は0.026であるため、3,000万円×0.9×0.026×10＝702万円となります。

譲渡所得税の計算方法

ここでは、減価償却をもとに譲渡所得費を計算してみましょう。
条件は、建物購入価格4,000万円の鉄筋コンクリート造、経過年数は10年、譲渡価格が3,500万円で、減価償却費が936万円とします。
この条件をもとに、まずは取得費を計算してみましょう。
「取得費＝購入価格－減価償却費」にあてはめると、4,000万円-936万円＝3,064万円です。
次に譲渡所得費を計算してみましょう。
「譲渡所得費＝譲渡価格-取得費」にあてはめると、3,500万円-3,064万円＝436万円となります。
最後に譲渡所得税を計算しましょう。
「譲渡所得税＝譲渡所得費×譲渡所得税率」にあてはめていきます。
経過年数は5年を越えているため、長期譲渡所得の対象で税率は20.315％です。
436万円×20.315％＝88万5,373円なので、譲渡した翌年に確定申告が必要となります。
譲渡所得が、0円やマイナスとなった場合は、確定申告は必要ありません。
しかし、確定申告をおこなうことで、損益通算の対象になり節税につながる可能性もあります。
そのため、利益が出ていない場合でも、確定申告はおこなっておくほうが良いでしょう。

不動産売却における減価償却の注意点とは

減価償却費やそのほかの税金でも、計算するにあたって気を付けていただきたい点がございます。
ここでは、2つの注意点について解説します。

概算取得が適用される

取得費がわからないにもかかわらず放置し、確定申告をおこなった場合、「概算取得費」が適用されます。
概算取得費とは、取得費をおおよその金額で定義するもので、売却価格のうち5％を取得費として計上することが認められているのです。
しかし、概算取得費は昭和27年以前に売買をおこなった不動産に対し適用されるものであり、昭和28年以降では「建物の標準的な建築価格表」や「市街地価格指数」などを参照し取得費を算出します。

源泉徴収税額の還付が受けられる

不動産を売り、売却価格から譲渡費用などを差し引いても、購入価格以上にならなかった場合は「売却益」、購入価格以下の場合は「売却損」として計上されます。
売却損、つまり譲渡損失が発生した場合、その額に応じ源泉徴収から住民税や所得税などの還付を受けることができるのです。
そのため、詳細な控除率や要件について把握しておくことで、損失をカバーできる可能性も高くなるでしょう。
売却損益は「売却価格-（取得費+譲渡費用）」の計算方法によって求められ、減価償却費は所得費に含まれます。
また、譲渡損失により控除や還付を受ける際に重要なのが「損益通算」です。
損益通算とは、給与などの収入と併せて差し引くことが認められており、税法上は売却年を含めた4年間損失を吸収することができるというものです。
たとえば、売却年の譲渡損失が2,500万円、毎年の収入が500万円の場合で見てみましょう。
1年目に2,500万円-500万円、2年目に2,000万円-500万円、3年目に1,500万円-500万円、4年目に1,000万円-500万円というように、損失を毎年所得から差し引くことが可能です。
すると、控除期間が終了する5年目には残金500万円の所得税を計算するということになります。

まとめ

減価償却とは、取得費用を一定年数に分けて必要経費にしていくことをいいます。
計算方法は「減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」となります。
取得費が不明のうえ確定申告をおこなうと、概算取得費が適用され、譲渡損失が発生した場合は、その額に応じた控除や還付を受けられるため確認しておきましょう。