不動産売却におけるレインズとは？流れや種類・内容についてご紹介

不動産の売却をおこなう際に、「レインズ」が活用されていることをご存じですか？
ほとんどの不動産会社が登録し、売買活動に役立てています。
そのため、特徴や仕組みを理解しておくことで、不動産売却の成功につながることが期待できるでしょう。
そこで今回は、不動産売却におけるレインズについてご説明したうえで、流れや種類、内容についてご紹介します。

不動産売却におけるレインズとは

レインズとは、不動産物件の情報を交換するためのコンピュータネットワークシステムのことで、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の頭文字が略されたものです。
不動産会社が物件の情報をチェックするためのシステムであるため、一般の方はアクセスできません。
しかし、物件を売却するために媒介契約をした売主は、その物件に限り閲覧可能です。
そのため、売却したい物件情報がレインズに掲載されることにより、より多くの仲介会社に見つけてもらいやすいため、買主が早く見つかります。

全国に4つ

レインズは、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である4つの公益法人により運営されています。
4つの公益法人とは、全国の対象エリアごとに分けた「東日本」「中部」「近畿」「西日本」です。
東日本には、北海道・東北6県・北関東3県・首都圏1都3県・甲信越3県が該当します。
中部では中部・北陸の7県、近畿では近畿6府県、西日本では中国5県・四国4県・九州と沖縄8県という振り分けです。

メリット

レインズを活用する際のメリットを2つご紹介します。
1つ目は、早期売買が実現できる点です。
物件情報を登録すると、より多くの仲介会社に共有ができます。
そして、多くの目に触れることにより、早期売買が可能となるのです。
もしレインズがない場合は、物件情報を不動産会社に問い合わせなくてはなりません。
しかし、活用すると、ほかの不動産会社の顧客の物件情報であっても簡単に検索でき、図面や細かい情報なども確認ができます。
2つ目は、適正価格が算出できる点です。
物件の売買が成立すると、成立した年月日や取引価格などを登録します。
そのため、実際の取引情報が蓄積されているため、過去の情報であってもすぐに確認ができます。
過去の取引情報を参考に、新たな依頼が入った場合でも適正価格を算出ができるのです。
実際に、不動産会社が査定をおこなう際も、レインズ内の情報が活用されています。

不動産売却においてレインズを利用する際の流れ

ここでは、レインズを利用する際の流れについてご説明します。

流れ

まず、売主から不動産会社に売却の相談が入ると、レインズに登録されている物件の情報を参考に、周辺の相場などを調べ査定額を売主に提示します。
そして、売主が査定額に納得すると媒介契約を結び、レインズに物件を登録、登録証明書を交付し売買契約が結ばれたら、成約登録をおこない完了です。

媒介契約とは

売却する際は、依頼した不動産会社と媒介契約を結ぶことが必要となります。
媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。
このなかで、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はレインズに物件情報を登録が義務付けられています。
なお、一般媒介契約の場合はとくに規定はありませんが、登録は可能です。
しかし、物件の囲い込みには気を付けなければなりません。

囲い込みとは

囲い込みとは、売却を依頼した仲介会社が、「両手仲介」を狙いレインズに登録しなかったり、登録しても物件確認の問い合わせに対し、「商談中」や「契約予定」などと断ることです。
売却依頼を受けた仲介会社が、情報を抱え込み外部に漏らさないことから「囲い込み」と言われています。
囲い込みに成功した場合は、仲介手数料が倍になり仲介会社の利益となります。
たとえば、4,000万円の土地を「片手仲介」により取引した場合の仲介手数料は126万円となります。
一方、「両手仲介」に成功した場合の仲介手数料は252万円と倍になるのです。

囲い込みが問題視される理由

囲い込みは仲介会社には大きなメリットがありますが、売主側にとってはメリットはありません。
レインズでは、取引状況が確認できる管理機能を強化していますが、信頼できる不動産会社を選ぶのが最善です。
注意する点としては、依頼した仲介会社から物件の登録証明書を忘れず受け取りましょう。
登録証明書には個別IDとパスワードが記載されており、それを入力すると物件のステータスが確認できるため、定期的にチェックをおすすめします。

不動産売却におけるレインズの種類や内容

上記でも述べたように、不動産を売却する際に、レインズへの登録義務がある媒介契約は「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の2種類です。
そして、登録義務はありませんが、媒介契約の残り1種類は「一般媒介契約」です。
ここでは、それぞれの内容や特徴についてご紹介します。

専任媒介契約

専任媒介契約は、複数の仲介会社への依頼ができず、1社のみに物件売却を依頼する形になります。
しかし、売主が個人的に買主を見つけた場合は、買主と直接取引が可能です。
契約期間は、最長で3か月となります。
登録期限は、専任媒介契約を締結した翌日から7日以内と決められており、この期間内に物件情報を登録しなければなりません。
売主に対し、2週間に1回以上の頻度で、電子メールや文書での活動報告義務が発生します。
この契約では、売主が個人的に買主を見つけた場合、買主との直接取引が可能である点が特徴です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、同じく複数への依頼ができないため、1社のみに物件売却を依頼します。
また、売主が個人的に買主を見つけたとしても、契約を結んでいる仲介会社を通してからでないと売却はできません。
契約期間は、専任媒介契約と同じく最長で3か月です。
登録期限は、専属専任媒介契約を締結した翌日から5日以内と決められているため、この期間内に物件情報を登録しなければなりません。
売主に対し、1週間に1回以上の頻度で、電子メールや文書での活動報告義務が発生します。
この契約では、依頼を受けた仲介会社だけが仲介手数料を受け取ることができるため、仲介会社による積極的なアプローチが期待できるでしょう。
しかし、売主が個人的に買主を見つけることはできないため、少しでも見つかる可能性がある場合は注意が必要です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に対し同時に売却依頼ができます。
もちろん、売主が個人的に買主を見つけた場合は、買主との直接取引が可能です。
ほかの2種類と比べ、売主側の制約が少ないため、売却活動の自由度が高いのが特徴です。
しかし、売却依頼を受けた不動産会社はレインズの登録や活動報告の義務はありません。
要望を出せば登録可能ですが、確実に登録してもらうには、はじめから専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

まとめ

レインズとは、物件の情報を交換するためのもので、一般の方がアクセスはできません。
物件を登録する際の流れは、売却相談・相場を調べ査定額を提示・媒介契約締結・物件登録・登録証明書交付・売買契約締結・成約登録となります。
また、登録義務があるのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約の2種類です。