不動産売却時の税金対策における種類とは？計算方法や控除について解説

不動産を購入すると税金が発生しますが、売却時にも発生するのをご存じでしょうか。
また、売却時に発生した場合も、税金対策で控除や特例を活用することで抑えられたり、免除になったりする場合もあるのです。
そこで今回は、不動産売却時の税金対策における種類や計算方法、控除について解説します。

不動産売却時の税金対策における税金の種類とは

不動産売却時にも税金が発生します。
税金は、不動産の面積や種類などの条件によって異なります。
また、譲渡のタイミングによっても税額が異なってくるため、売却前に把握しておくのが良いでしょう。
まずは、税金の種類からご説明していきます。

印紙税

印紙税は、不動産売却時に不動産売買契約書に印紙を貼るために必要です。
印紙税にかかる金額は、不動産売買契約書に記載がある金額によって異なります。
契約金額が、500万〜1,000万円以下で10,000円、1,000万〜5,000万円以下で20,000円、5,000万〜1億円以下で60,000円となります。

登録免許税

登録免許税は、不動産売却時の名義変更の際に必要です。
登録免許税にかかる金額は、登記の種類によって異なりますが、売却し所有権を移転する際は「固定資産税評価額×2％」で求められます。
住民税・復興特別所得税
不動産を譲渡し利益を得た場合は、その利益を譲渡所得とし住民税や所得税が発生します。
また、平成23年から25年間は東日本大震災の復興において、財源確保を目的とする「復興特別所得税」も加わり「所得税×2.1％」で求められます。

譲渡所得税

譲渡所得税も不動産を譲渡し利益を得た場合に発生する税金のひとつです。
住民税や復興特別所得税を合わせ、譲渡所得にかかる税金は事業所得や給与所得とは分離して計算されるため、「分離課税」と言われています。

不動産売却時の税金対策における計算方法

不動産売却においては、譲渡所得税がもっとも大きな金額となります。
この譲渡所得を求めるには、まず取得費を求めなくてはなりません。
ここでは、取得費や売却益の計算方法を、実際にシミュレーションをしながらご説明します。

取得費の計算方法とは

「取得費＝土地購入価格+（建物購入価格-減価償却費）」の計算式によって求められます。
このように、取得費を求める際は購入価格を土地と建物に分けたうえで、建物については減価償却計算が必要です。
減価償却計算とは、「減価償却費＝建物購入価格×0.9×償却率×経過年数」によって求められます。
償却率とは、建物の構造により数値が定められ、一部をご紹介しますと木造で0.031、木造モルタルだと0.034、鉄筋コンクリートでは0.015となります。
また経過年数とは、築年数ではなく購入引き渡しから売却引き渡しまでの所有期間のことです。
この所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得となり、所得税率は30％、住民税率は9％となります。
一方、5年以上の場合は長期譲渡所得となり、所得税率は15％、住民税率は5％です。
6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てて計算します。
たとえば、26年2か月の場合は「26年」となり、23年8か月では「24年」として計算します。
これらを順番に計算することで、取得費を求めることが可能です。
続いて、より分かりやすい具体例をもとに計算してみましょう。

取得費の計算シミュレーション

条件は土地が3,000万円、建物が2,000万円、計5,000万円の木造戸建て住宅で経過年数は20年とした場合の取得費を計算してみましょう。
まずは減価償却費を求めます。
「減価償却費＝建物購入価格×0.9×償却率×経過年数」に当てはめていくと、2,000万円×0.9×0.031×20年＝1,116万円です。
続いて、取得費を求めます。
「取得費＝土地購入価格+（建物購入価格-減価償却費）」に当てはめると、3,000万円+（2,000万円-1,116万円）＝3,884万円です。

売却益の計算シミュレーション

次に、売却益や税金の計算をシミュレーションしてみましょう。
条件は、譲渡価格が5,000万円、取得費は3,884万円、譲渡費用は160万円、所有期間は20年とします。
それでは、不動産売却益から計算します。
「不動産売却益＝譲渡価格-取得費-譲渡費用」に当てはめると、5,000万円-3,884万円-160万円＝956万円です。
そして、所有期間が20年であるため、長期譲渡所得の税率で計算していきます。
「所得税＝譲渡所得×所得税率」に当てはめると、956万円×15％＝143.4万円です。
「復興特別所得税＝所得税×復興特別所得税率」で143.4万円×2.1％≒約3万円となり、「住民税＝譲渡所得×住民税率」で956万円×5％＝47.8万円となります。
これらを足すことによって売却にかかる税金が割り出せます。
「税金＝所得税+住民税+復興特別所得税」に当てはめると、143.4万円+47.8万円+約3万円≒約194.2万円です。

不動産売却益の税金対策における控除とは

売却価格がそのまま課税対象となるわけではなく、売却益に対して税金が発生します。
そのため、売却価格から差し引いた金額が大きいほど、節税につながるのです。
また、特例や控除をうまく活用することで、譲渡所得をかなり抑えることができ、さらに非課税になるケースも少なくありません。
しかし、特例や控除は自動的に適用されるわけではなく、自分で探して申請する必要があります。
そこで、主に利用されている特例や控除について3つご紹介します。

マイホーム3,000万円特別控除

マイホーム売却時に売却益から3,000万円まで差し引くことができる制度です。
不動産の所有期間に関係なく利用できます。
「譲渡所得税＝（売却益-3,000万円）×税率」で求めることができ、売却益が3,000万円以下の場合は、譲渡所得税を免除することができます。
控除の適用条件は、「住まなくなってから3年以内の売却」「売却までにその他の土地で利益を得ていない」「売却年から3年前までの間この特例を受けていない」「親子など特別な関係での売買でないこと」で、これらの条件を満たした場合は利用可能です。
しかし、売却後に新たに住宅を購入し住宅ローン控除を検討している場合は、この控除を活用していると適用されません。
このように、3,000万円特別控除はこれらの特例と併用ができないため、どちらを利用するのがお得かを考えて選択しましょう。

相続空き家3,000万円特別控除

マイホームでなくても、親から相続した家や空き家を売却した場合、3,000万円の特別控除を受けることができます。
また、平成31年4月1日以降での売却であれば、老人ホームなどに入居していた場合でも適用可能です。

所有期間10年越えの軽減税率

売却年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、3,000万円特別控除にくわえ、控除後の譲渡所得の税率を抑える「軽減税率」が適応されます。
この特例を活用した場合、売却益が6,000万円以下では通常20％の税率が14％まで引き下げられます。
軽減税率の適用条件は、「日本国内の自分が住む家屋または家屋と敷地の売却」「住まなくなってから3年以内の売却」「親子など特別な関係での売買でないこと」の3つです。

まとめ

不動産売却時には、印紙税や登録免許税、住民税・復興特別所得税、譲渡所得税などの税金が発生します。
取得費は土地購入価格+（建物購入価格-減価償却費）によって求められ、不動産売却益は譲渡価格-取得費-譲渡費用で算出可能です。
また、3,000万円特別控除や軽減税率を活用することで税金を抑えることができます。