不動産購入の際の重要事項説明とは？ポイントや注意点について解説

不動産購入の際は、必ず重要事項説明がおこなわれます。
専門用語が多いため、わかりにくいというイメージがありますが、重要なことが記載されています。
そのため、理解していないままサインするのはとても危険です。
そこで今回は、不動産購入の際の重要事項説明とは何かご説明したうえで、ポイントや注意点についても解説します。

不動産購入の際の重要事項説明とは

重要事項説明（重説）とは、宅地建物取引業者が賃貸借契約や売買契約に先立ち、宅建業法に基づき契約上の重要事項を買主や借主に対しご説明することです。

重説の目的

重説は買主の保護が目的のひとつでもあります。
不動産は高額な取引になるため、買主の間違った認識や勘違いにより被害が出ないように、重要事項説明の手続きが義務付けられています。

重説のタイミング

重説のタイミングは、必ず契約前におこなうことが宅建業法により定められています。
また、宅地建物取引士の有資格者が押印した重説を買主に交付したうえで、対面してご説明しなければなりません。

重説を受ける心構え

買主を保護するのが目的であるため、契約前に内容を理解し納得することが重要です。
ご説明後には、買主も重要事項説明書に押印しなければなりません。
そのため、重説の内容に記載されているにも関わらず、「聞いていなかった」、「説明を受けていない」といった言い分は通用しないので注意が必要です。

重説の記載内容

主な記載内容は、登記された権利の種類や内容などが記載された「物件に関する事項」、代金や契約解除に関することが記載された「取引条件に関する事項」など、多岐に渡ります。
しかし、重要事項説明書には、難しい専門用語や法律用語が出てくるため、すべて理解するのは大変です。
そこで、有効的なのが、記載された内容を買主目線の「権利」、「義務」、「制限」に置き換えることでわかりやすくなります。
たとえば、予定していたローンが承認されなかった場合契約を白紙解除できるという内容は、買主が一定条件を満たした場合は契約を解除することができるという「権利」を表します。
また、私道やガスなどの負担金があるという内容を置き換えると、買主に金銭を支払う「義務」があることがわかるでしょう。
さらに、対象となる土地の建ぺい率が50％であるという内容を置き換えると、建築面積が土地面積の50％を超えてはいけないという「制限」があることがわかります。
このように、内容が自分にとってどのような権利・義務・制限が生じるのか1つずつ確認しながらご説明を受けるとわかりやすいでしょう。

不動産購入時の重要事項説明でチェックすべきポイント

まずは、対象物件におけるチェックポイントからご紹介します。

物件の特定や売買対象と一致しているか

重説で物件の所在地や面積などを確認し、物件の特定ができるか、売買対象の物件と一致しているかをチェックします。
新築マンションの場合は、物件の設備や構造などが、パンフレットと一致しているかも確認しておきましょう。

抵当権の抹消はできるか

中古物件では、土地や建物の所有権以外に抵当権などの権利関係が設定されていないかの確認が必要になります。
抵当権とは、住宅ローンを借り入れ、万が一返済不能となった場合に、金融機関が物件を競売にかけることができる権利です。
そのため、不動産の売買契約をおこなう際は、引渡し前に抵当権を抹消したうえで引き渡すことが条件となっています。
抵当権が抹消されていない場合は、住宅ローンの借り入れができないだけでなく、従前の抵当権が引き継がれるため、注意が必要です。

法令に準拠しているか

重説には、都市計画法や建築基準法に基づいたご説明や、物件に対する法律や条例での制限も記載されています。
それらの法令が将来、対象物件に影響を及ぼさないかもチェックしておきましょう。

災害警戒区域か

近年は災害が多いため、対象物件が災害に遭う可能性もチェックしておいたほうが良いでしょう。
重説では、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域に該当するかを、行政が公表しているハザードマップでご説明するようになっています。

建物の維持管理状態はどうか

中古住宅で築年数が経っている場合は、アスベストの使用調査や建物の状況調査、耐震診断の調査経歴があるかもご説明があります。
また、設計図書や許可証の有無の有無、調査報告書の有無などもご説明対象となっており、管理状態が良い物件ほど、きちんと書類が残されていることが多いです。

インフラ整備

対象物件に、上水道や電気、ガスが備わっているか、また供給する事業者などのご説明があります。
新築の場合は不備がある可能性は極めて低いですが、中古物件の場合は整備されていないケースもあり、その場合の整備費用は自己負担となるため注意が必要です。
次に契約条件におけるチェックポイントをご紹介します。

物件代金以外にかかる費用

物件代金以外にかかる費用は、固定資産税や都市計画税、マンションでは管理費や修繕積立金などの清算金が該当します。
新築マンションの場合は、修繕積立一時金や引き渡しの際にいくら必要かのご説明があるため、今後のためにもきちんと確認しておきましょう。

売買契約解除とは

重説では、契約解除や契約違反をした場合の損害賠償や違約金、売買契約書の記載有無についてもご説明があります。
また、物件により異なりますが、契約違反の場合は売買代金の10～20％が一般的な違約金として設定されていることが多いです。

手付金の保全措置

手付金の保全措置とは、一定額以上の手付金を支払う場合、売主の倒産などで物件の引き渡しが困難になった場合、手付金を買主に戻せるようにする保全措置です。

住宅ローン借り入れ条件とローン特約

重説には、住宅ローンの借入先や金額、金利、借り入れ期間などが記載されています。
また、ローン特約は重説に記載がなければ適用されないため、有無についても確認しておきましょう。

契約不適合責任の特約

契約不適合責任とは、売買契約書や重説と異なる部分が認められた場合に買主が売主に対して責任を追及することができる権利です。
重説には、不備や欠陥、売主の責任範囲についても記載があるため、しっかり内容を確認しておきましょう。

不動産購入時の重要事項説明を受ける際の注意点

重要事項説明を受ける際の3つの注意点をご紹介します。

事前に書類コピーをもらう

重説は、売買契約の当日に交付されるのが一般的です。
しかし、当日に交付されると内容をチェックする時間がありません。
そこで、事前にコピーをもらっておくことで、記載内容も確認でき、不明点があれば質問することもできるでしょう。

変更時は新たな書面作成を依頼する

重説に誤りがあったり、納得のいかない内容があった場合は、相手と話し合いをおこなったうえで、宅建業者に新たな書面を作成してもらいましょう。
自分で修正すると、トラブルの原因にもなりかねないため、作り直してもらうのが最善です。

ご説明前に契約書にサインをしない

宅建業者のなかには、重説を省き売買契約を締結させる悪徳な業者も存在しますが、ご説明前に売買契約書にサインしないようにしましょう。

まとめ

重要事項説明とは、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法に基づき、契約上の重要事項を説明することです。
重説でのチェックポイントは、対象物件と契約条件に対して設けられています。
ご説明を受ける際は、事前にコピーをもらったり、変更時は新たに作成を依頼したり、ご説明前にはサインしないように注意しましょう。