負動産とはなに？相続放棄や不動産売却などの処分方法について解説！

「負動産」という言葉を聞いたことはありますか？
読んで字の如くマイナスの財産となる不動産のことを指します。
今回は、そんな負動産を相続してしまった際にどのようにすれば良いのか見ていきましょう。
負動産を相続して困っている方や、これから相続する不動産が負動産である可能性のある方は、ぜひ参考にしてみてください。

負動産とは何か？

まず最初に負動産とはどのような負動産のことを指すのかご紹介していきます。
冒頭でもお伝えしましたが、相続する不動産がマイナスの財産と捉えた当て字が負動産です。
どのようなケースが考えられるのか見ていきましょう。

リゾート地の別荘やマンション

かつてバブル時代と言われていた頃は、投資用に不動産を購入する方が多くいました。
その頃は、普通のサラリーマンでも毎週のようにリゾート地に旅行へ行っていたような時代です。
しかし、バブルが崩壊した後はリゾート地が閑散とし、購入した別荘やマンションの価格が暴落してしまいました。
リゾート地は、人の動きがないと収入になりません。
バブルが崩壊して、リゾートへ出かける頻度も低くなり、一時期の盛り上がりはなくなりました。
そうなると、借り手や買い手も見つからず、ただ管理費や固定資産税を払い続けているという不動産も多いのです。
そのような不動産を相続した場合、当然マイナス要因しかなく、価値のない負動産となってしまいます。

入居率の悪い賃貸物件

親がアパートやマンションを経営しているという場合、亡くなった後相続するという方も少なくはありません。
しかし、入居率の悪い賃貸物件を相続してしまうと赤字経営になりかねません。
当然、利益がないため、負動産となってしまうわけです。

相続した家や農地

昨今、空き家問題は連日ニュースでも話題になっています。
空き家の数が増え続けている背景には、相続問題があるのです。
最近は、実家を離れ核家族で生活するのが当たり前になってきています。
実家とは別に家を購入するというケースも多く、実家を相続しても住む人がいないため、放置してしまうケースも多いのです。
また、すでに稼働していない農地の相続に関しても負動産になってしまう恐れがあるでしょう。

負動産の相続放棄について

上記のような負動産を相続するとどうなるでしょう。
自分で利用することもできず、売却もむずかしく、さらに貸すこともできないとなると、固定資産税や維持費だけを払い続けることになります。
負動産を相続する可能性がある場合は、相続放棄をするか売却するかの2択になるでしょう。
まずは、負動産の相続放棄について解説していきます。

相続放棄とは？

相続放棄とは、放棄した人が最初から相続人ではないとみなす制度です。
負の財産である負動産の相続を放棄することが可能ですが、ほかの財産も放棄することになります。
不要なものだけ放棄することができないのです。
この制度は被相続人が莫大な借金を抱えているケースなど、相続人の救済を目的としたものとなります。
負動産は莫大な借金というわけではありませんが、所有しているだけでマイナスになることから、相続放棄することは有効であるといえるでしょう。

相続放棄の流れ

相続放棄は、相続の開始を知ったときから3か月以内という期限があります。
負動産を相続して悩んでいるうちに期限が迫ってきてますので、手遅れにならないように注意しましょう。
3か月を過ぎってしまった場合は、遺産分割協議によって遺産分割の分け方を決めることになります。
相続人がたくさんいる場合、ほかの相続人の同意を得なくても単独でおこなうことができるのが特徴です。
相続放棄は、家庭裁判所に申述書を提出して手続きをおこないます。
申述書は裁判所のホームページからダウンロードできますので用意しておきましょう。
相続放棄に必要な書類には以下のものがあります。

●相続放棄の申述書に貼る収入印紙代
●被相続人の住民票除票
●被相続人の戸籍謄本
●申述人の戸籍謄本
●被相続人の除籍謄本、改製原戸籍謄本

負動産放棄の注意点

自分が不動産放棄をした場合、誰かが相続することになります。
たとえば、兄弟全員が相続を放棄した場合、その子どもが相続することになるのです。
相続放棄は単独でできるとはいえ、誰かが相続しなくてはいけないわけですから、被害が及そうな親族には事前に相談しておくことが望ましいでしょう。

負動産の処分方法

負動産を相続した場合、相続放棄のほかに売却するという処分方法があります。
先ほどご説明した相続放棄は結局誰かに飛び火してしまうため、親族が多いとトラブルの原因となってしまうのです。
そのため、負動産を相続した場合は、売却をおすすめしています。
負動産は誰も使用することのない不動産ですから、現金化して相続人で分け合うというのが理想的な方法です。
しかし、相続した負動産は共有名義になっていることも多いでしょう。
その場合の売却の流れは以下のとおりです。

●名義変更する
●代表者を決める
●相続人全員から売却の同意を得る
●不動産会社に査定、仲介を依頼
●販売活動開始
●委任状を用意する
●売買契約をおこなう
●引き渡し

という流れになります。
仲介で買い手がつかないような不動産は、買取という方法もおすすめです。
買取とは、不動産会社が直接買い取る方法となります。
通常の仲介と違い、買主が不動産会社なので売却までがスピーディなのがメリットです。
直接不動産買取業者に売却する場合、仲介手数料を支払う必要もありません
ただし、仲介での売却価格より2割程度安くなってしまうのが唯一のデメリットです。
販売活動をおこなって売れそうな不動産で、そこまで急いでないのであれば仲介をおすすめします。
しかし、仲介でなかなか売却できそうにない物件や、すぐに現金化したい場合には不動産買取がおすすめです。
どちらにしても、相続人の同意が必要ですので、しっかりと話し合って決定しましょう。

空き家バンク

売却のほかに、各自治体でおこなっている、空き家バンクという制度を利用して処分することもできます。
空き家バンクとは、売却や賃貸を希望する不動産の所有者と移住などのために物件探しをしている人をマッチングするサービスです。
買い手がつかないような不動産の場合は、このような制度を利用するのも一つの方法といえるでしょう。

自治体へ寄附

寄附ということで利益になりませんが、毎年支払う固定資産税がなくなるということはメリットが大きいといえます。
こちらも、買い手がつかないような不動産を相続した際に有効といえるでしょう。
また、自治体のほかに個人へ寄附するという方法もあります。
一般的には売却しずらい土地であっても、近隣に住む人には需要があるかもしれません。
売却となると拒否される可能性もありますが、寄附ということであれば、受け入れてくれる可能性もあるでしょう。
しかし、受け取る側にその不動産管理の負担や税負担があるため、寄附が受け入れてもらえない場合もあります。

まとめ

今回は負動産を相続してしまったときの対処法について解説しました。
負動産とは相続してもマイナスとなってしまう不動産のことです。
このような不動産を相続した場合、相続放棄を検討される方も多いと思いますが、まずは売却や買取できないか検討してみることをおすすめします。
価値のない不動産でも買取では思わぬ金額が付くことも有り得ますので、ぜひ今回ご紹介した内容を参考に対処してください。