不動産売却に影響するオーバーローンとは何かその対処法も解説

ライフスタイルの変化や経済的な理由から不動産の売却を考えることもあるでしょう。
住宅ローンを借り入れている方がほとんどの現在、気になる問題のひとつとしてローンの問題があるのではないでしょうか。
そこでオーバーローンと呼ばれる状態についての概要と自分の物件の調べ方や、オーバーローンになってしまったときの対処方法を解説します。

不動産におけるオーバーローンとはなにかを解説

オーバーローンとは残っている住宅ローンの金額が、不動産の売却価格よりも高い状態のことをいいます。
わかりやすく例を出すと、住宅ローンの残りが3500万円に対し、その不動産を売却すると3000万円にしかならず、住宅ローンが500万円残ってしまう状態です。
一般的にオーバーローンの状態では不動産の売却はできません。
なぜなら住宅ローンを貸している銀行が認めず、抵当権の解除ができないからです。
法律的には抵当権の解除をしなくても不動産の売却は可能です。
しかし他人の抵当権が付いた不動産を、購入しようと考える方はいません。
住宅ローンを借りるときに、ほとんどの方は自宅を担保として抵当権を設定しているので、実質的に不可能な状態となるわけです。
ではオーバーローンになりやすい状態とはどのようなものでしょうか。
よくあるケースとしていくつかご紹介します。

頭金なしでフルローンを組んで購入した

●25年以上の長期で住宅ローンを組んだ
●利率が２％以上の高金利でローンを組んだ
●新築で購入後15年以内である
●土地の価格が安く、住宅ローンに占める建物の割合が大きい
●不動産購入後に周辺の土地相場が下がった
●中古物件で200万円以上のリフォームローンを組んだ

上記の条件の方すべてがオーバーローンになるというわけではなく、物件やローンの組み方によって異なります。
しかしローンを組んだ時の金額が大きい、相場が下がったなど残高が多く残っていると予想できるケースがほとんどだとわかるでしょう。
ではいつになったらオーバーローンの状態が解消されるのでしょうか。
思っているよりも長い年月がかかることが多いと考えられます。
その原因としては、最近では諸費用まで含めて住宅ローンとして組んで購入することができます。
物件の価格以上のローンを組むことになるので、購入した瞬間からオーバーローンの状態になります。
さらに新築の場合、一度でも住めば資産価値は大きく下がるのです。
木造建築の場合では20年から25年で資産価値がなくなり、土地の価値だけが残るといった状態になります。
他にもさまざまな原因が考えられますが、いずれにしても解消までにはかなりの期間を要すると考えられるでしょう。
オーバーローンの反対にアンダーローンという言葉があります。
これは残っている住宅ローンの金額が、不動産の売却価格よりも低い状態です。
先ほどの例を考えると住宅ローンの残りが3500万円に対し、売却価格が4000万円であれば、住宅ローンを完済できるということになります。
この場合では、ローンは完済できるので抵当権も抹消され、問題なく不動産を売却できるのです。

自分で確認できるオーバーローンかどうかの調べ方

オーバーローンでは基本的に売却できないことが分かったと思いますが、では行動を移す前に現在の状況がオーバーローンなのかを調べる方法はないのでしょうか。
簡単に知る方法があるので調べ方をご紹介します。
住宅ローンの残高と家の売却価格が分かれば差し引きすることで簡単に算出することが可能です。

住宅ローンの残高を調べる方法

ローンの残高を知るためには、借り入れしている銀行などの金融機関から送られてくるローン返済計画書や残高証明書を確認します。
金利が固定金利の場合は、ローンを借り入れたときにローン返済表や償還予定表、返済予定表という名前でまとめて受け取っていることが多いです。
一方変動金利の場合は、6か月ごとにおこなわれる金利の見直し後にローン返済表が定期的に届いている場合もあります。
金融機関によってはインターネット上で住宅ローンの状況を確認することができます。
また書類を無くしている、インターネットでログインできない場合には、借入先である金融機関に問い合わせる必要があります。

現在の家の価値を調べる方法

おおよその金額が知りたい場合には、近隣の似たような条件の物件の販売価格や、成約価格を調べることで判明します。
しかしなるべく正確な金額を出した方が良いという方は、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
通常不動産の査定には、実際に業者が訪問して細かく見たうえで金額を出します。
しかしオーバーローンかどうか調べる場合には、そこまで査定すると売らなくてはいけないかもしれないと不安に思う方もいるでしょう。
そこで机上査定と呼ばれる方法がおすすめです。
別名簡易査定とも呼ばれ、物件の中を見ずに査定することができます。
登記簿謄本や図面を取得し、データを見ながら金額を出します。
似たような物件の成約価格や、現在販売中の物件、路線価や固定資産税評価額など公的な価格、それにくわえて景気の動向などを考慮するのです。
こうして住宅ローンの残高と家の価値が判明すれば現在の状態がオーバーローンかどうか知ることができるでしょう。

オーバーローンだった場合にできる対処方法とは

調べた結果がオーバーローンだった場合、売却を延期するという考え方もあります。
しかし家の価値は年々下がっていく一方で、アンダーローンになるまでに時間もかかります。
売却するためにできる方法をご紹介します。
まずローンが完済できないか検討してみましょう。
車を売る、貯金から出す、親族に借りるなどして残債を清算できないか考えてみます。
住みかえ先の物件を購入予定のときには、買い替えローンを利用するのも一つの手です。
買い替え先の購入代金と残っている住宅ローンを合わせた金額を借り入れることが可能です。
今の住宅に対するローンは無くなりますが、新しいローンの返済額が増えることは覚えておきましょう。
また賃貸物件に出すという手もあります。
家賃収入として入ってきたお金をローン返済に回すことも可能です。
しかし住宅ローンは賃貸物件の目的には使えないので、アパートローンや賃貸ローンを組みなおさなくてはなりません。
居住用として優遇されていた金利が適用されず、金利が高くなりますし、借り換えには諸費用が必要です。
それでも手放したいと考える方には任意売却という方法があります。
金融機関の了承を得て、通常と同じように市場で売却する方法です。
金融機関にとっては、任意売却をしてもローン返済は残ってしまいリスクも高く、良い部分がないように思えるでしょう。
しかしローン返済が滞ってしまうと、その不動産は競売にかけられることになります。
競売は市場価格よりも低い価格で取引されるため、金融機関にとっては回収金額が減ってしまいます。
そこで少しでも回収金額を多くするため、市場価格で取引できる任意売却を了承することがあるのです。
任意売却で得た売却代金は全額ローン返済に充てられ、残った住宅ローンについては続けて返済しなければなりません。

まとめ

オーバーローンという言葉を初めて聞いたという方も少なくないでしょう。
しかしよく考えてみると自分もそうかもしれないと感じた方もいらっしゃると思います。
オーバーローンだからといって売却できないといったことはありません。売却してから困ってしまわないように、対処方法を慎重に検討しましょう。