ローン残債があっても不動産売却はできる？抵当権などについて解説！

不動産を売却する際、ローン残債があっても売却が可能なのか不安に思っている方は多いのではないでしょうか？
そこで今回は、ローン残債があっても不動産を売却できる方法や注意点などについてご紹介します。
抵当権についても触れていきますので、不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却において重要な抵当権とは？

住宅ローンの残債が残っている状態で売却する場合、抵当権について理解しておくことが重要です。
まず最初に、抵当権について解説していきます。

抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合、不動産を担保とする権利のことで、民法で定められている「特定担保物権」の一つとなります。
つまり、債務者がローンの支払い不能になった際の保険という意味合いがあるのです。
住宅ローンの返済が困難になった際、抵当権を設定している金融期間は不動産を売却して返済に充てることになります。
抵当権は住宅ローンを組む際、金融機関によって「抵当権設定登記」をおこなうのが一般的です。
抵当権は、住宅ローン完済時に抹消されます。
抵当権は、複数の抵当権者によってそれぞれ設定することも可能です。
ただし、抵当権には順位があり、債権を回収する場合は先に抵当権を設定した抵当権者から回収をおこなうことになります。

不動産売却時には抵当権の抹消が必要

先ほど、住宅ローンが完済したら抵当権が抹消するとお伝えしましたが、自動的に抹消されるわけではありません。
住宅ローン完済後に、法務局で「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。
住宅ローンが完済していても、抵当権抹消登記がおこなわれていないと、債務が残っているとみなされてしまうのです。
そのため、抵当権が設定されている不動産は、金融機関から新たな融資をおこなってもらえないという状況になってしまいます。
つまり、買主が住宅ローンを組むことができなくなってしまうのです。
多くの買主は住宅ローンを利用して不動産を購入しますので、売却の可能性が低くなってしまいます。
たとえ、現金で購入したとしても、抵当権者が債権を主張してくるというリスクがあるのです。
そのため、不動産を売却したい場合は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消してから売却するという流れになります。

抵当権抹消の手続きと費用

抵当権抹消の手続きをする場合、まずは住宅ローンの残債をすべて支払う必要があります。
その際、住宅ローンの繰上げ返済という扱いになり、金融機関によっては手数料が発生しますので、あらかじめ確認しておきましょう。
抵当権抹消に必要な書類は以下のようなものがあります。

●住民票
●抵当権抹消登記申請書
●登記原因証明情報
●登記識別情報
●代理権限証明情報

上記の書類を用意したうえで、法務局に申請します。
申請してから約1〜2週間ほどで抹消されますので、法務局で抹消されているか確認して完了です。
抵当権抹消の手続きは自分でおこなうことも可能ですが、司法書士へ依頼することが一般的でしょう。
その際に、司法書士への報酬として、5,000〜1万円前後の費用がかかります。
また、抵当権を抹消する際、不動産1件につき1,000円の登録免除税が必要です。
一戸建ての場合、土地と建物それぞれ１件とカウントしますので、2件分の書類や費用がかかることになります。

ローン残債がある状態で不動産売却をする方法

次に住宅ローンの残債がある状態で不動産売却する方法についてご紹介します。
不動産売却の際、住宅ローンの残債がある場合は、売却資金で返済するのが一般的です。
住宅ローンの残債より売却価格が大きいことをアンダーローンといいます。
アンダーローンの場合は、抵当権の抹消が可能となりますのでスムーズに売却をおこなうことが可能です。
なお、売却資金で住宅ローンを完済する場合、引き渡しまでに住宅ローンが完済されている必要があります。
しかし、問題なのは住宅ローンの残債より売却価格が低い場合です。
この場合、オーバーローンといって、自己資金をあてて住宅ローンを完済しなければ抵当権の抹消をおこなうことができません。
自己資金に余力のある方であれば可能ですが、自己資金が用意できない場合は、通常の売却は難しくなってしまいます。
そこで、住宅ローンの残債があっても不動産を売却するには、どのような方法があるのか見ていきましょう。

住み替えローンを利用する

住み替えローンは、売却する不動産のローン残債を上乗せして住宅ローンを組むローンのことです。
住宅ローンの残債がある場合、一見好都合に思える住み替えローンですが、通常のローンより審査が厳しくなります。
審査にとおったとしても、借入額が多額になる可能性がありますので、返済計画をしっかり立てておく必要があるのです。

リースバックを利用する

住宅ローンの返済が厳しいけど住み続けたい、という場合に有効なのがリースバックです。
リースバックとは、不動産売却と賃貸借契約が一体となったもので、不動産売却後も住み続けることができます。
また、相続トラブルを回避するために生前にリースバックを利用して売却し、住み続けるという方も多いです。
不動産会社が買い取って賃貸として貸す、というイメージをしていただくとわかりやすいでしょう。
一般的な売却と比較すると、売却までのスピードが早いのが特徴となります。
また、契約によっては、買い戻すことも可能です。
リースバックのメリットは、不動産売却したことを周囲に知られずに済むこと。
しかし、リースバック後の家賃は、周囲の賃貸物件と比較すると高めになる傾向があり、住宅ローンの返済額より高額になる場合は注意が必要です。
また、建物自体に瑕疵がある場合、リースバックを利用することができないことがあります。
基本的に、資産価値のないような物件は利用できない可能性があるということを抑えておきましょう。

任意売却利用する

任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になった場合、借入先の金融機関に許可を得たうえで売却することをいいます。
競売よりも高く売却できるのがメリットです。
しかし、住宅ローンの借り入れをしている金融機関から許可が得られない場合もあります。
任意売却は最終手段として、返済が困難になったらまずは他の方法を考えてみましょう。

ローン残債がある状態で不動産を売却する際の注意点

最後に、ローン残債がある不動産を売却する際の注意点についてご紹介します。
住み替えによる売却の場合、売り先行と買い先行の2つがありますが、ローン残債がある不動産売却では、売り先行で売却活動をおこなうのがおすすめです。
先に売却すればお金の工面がしやすくなります。
買い先行だと、思ったより売却価格が低かった場合、住宅ローンの返済ができなくなることも考えられるからです。
しかし、売り先行だと仮住まいを用意する必要があるのがデメリットといえるでしょう。
買い先行でおこなう場合、自己資金が手元にある場合はつなぎ融資を利用するとスムーズです。
つなぎ融資は、不動産購入時に利用できるローンのことで、住宅ローンの融資が実行されるまでの間に一時資金として利用できます。
しかし、一括で返済する必要があり、金利が住宅ローンより高いことが注意点です。
また、任意売却を検討されている場合は、早めに金融機関に相談しましょう。
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、半年ほどで差押え手続きが開始されてしまいます。
差押えのあと、競売の手続きがスタートしますが、裁判所から競売開始の決定がされると、任意売却が難しくなってしまうのです。
また、リースバックを利用したい場合は、築年数が古すぎる不動産は利用できない場合がありますので注意しましょう。

まとめ

今回は、住宅ローン残債がある不動産の売却方法についてご紹介しました。
不動産売却をおこなう場合、まずはどれぐらい残債が残っているのか確認しておくことが重要です。
そのうえで、今回ご紹介した方法を参考にして売却をおこなってください。