不動産の共有持分とは？できることや共有持分の解消方法についてご紹介

不動産の共有持分は内容が複雑なことも多く、正しく理解しておかなければ後々困ることにもなりかねません。
共有持分とは何か、どのようなときに共有状態になるのかなどの内容や、共有持分を解消する場合の解消方法など知っておくべきことがたくさんあります。
この記事では、このような不動産の共有持分についてご紹介します。

不動産の共有持分とは？

不動産の共有持分とは、ひとつの不動産に複数の所有者がいる状態（共有名義）において、それぞれの人が持つ所有権の割合のことをいいます。
ひとつの不動産に複数の所有者がいる状態、いわゆる共有名義のパターンは大きく分けて4つあります。

●兄弟姉妹でひとつの不動産を所有する
●夫婦でひとつの不動産を所有する
●親子でひとつの不動産を所有する
●他人とひとつの不動産を所有する

なかでも兄弟姉妹でひとつの不動産を所有するパターン、夫婦でひとつの不動産を所有するパターンは多くみられます。
このようにひとつの不動産に複数の所有者がいる状態となるには、主に次のケースが考えられます。

不動産を相続したとき

もっとも多いのが、親が亡くなった際に親の所有する不動産を複数人の子どもで相続した場合です。
相続の対象となる不動産がひとつの場合、兄弟姉妹のうち誰が相続するかで争いになる事を避けるために、共有持分を決めてそれぞれが不動産の所有者となるケースです。
ひとつの不動産を兄弟姉妹で所有した場合、後々そのうちの誰かが自分の共有持分を売却したいと考えたとしても、共有している全員の合意を得られなければ勝手に売ることができず、最悪の場合トラブルに発展してしまうこともあります。

夫婦で不動産を購入したとき

次に考えられるのが、マイホームとしてマンションや戸建てなどの不動産を購入する際に、住宅ローンの関係から夫婦二人で共有名義として購入するケースです。
最近は共働き家庭が多く、夫婦の収入を合算することで融資額も増やすことができるため、夫婦がそれぞれに共有持分を決めて共有名義とするケースは多くなっています。
この場合、万が一離婚となったときにしばしば問題が発生します。
なぜなら離婚後も共有名義で不動産を維持すると、いつまでも関係性が続くことになってしまうからです。
共有持分を受け継ぐ場合も譲る場合にも、税金がかかる可能性もあります。
その他にも住宅ローンが残っている場合は完済しなければ他者への名義変更ができないなど、マイホームなどの不動産に対して共有持分を持つ状態で離婚すると、さまざまな問題の発生が考えられます。

不動産の共有持分でできることとは？

不動産の共有持分を持っている方にはそれぞれ「共有持分権」が与えられます。
それによって共有持分を持っている方には使用・収益する権利のほか、単独でできることや制限付きでできることがあたえられており、基本的に共有持分でできることは次の3つとなっています。

保存行為

保存行為とは「不動産の現状を維持するための行為」のことで、他の共有持分を持つ共有者の同意を得なくても単独でおこなうことが可能です。
民法でも「各共有者が保存行為をすることができる」と定められており、保存行為の例として次の内容が挙げられます。

●不動産の修理や修繕
●不法占拠している人への明け渡し請求
●無権利者名義の抹消登記請求
●法定相続登記
●地役権設定登記請求

とくに不動産の修理や修繕において、雨漏りや破損した部分をなおす行為などは該当しますが、自分の好みやお洒落にするためのリフォームや家全体の修繕などは「保存行為」に該当しないため、その線引きには注意が必要です。

管理行為

管理行為とは「共有物の利用や改良行為」のことで、共有持分を持つ共有者の過半数の同意を得られればおこなうことが可能です。
民法でも「共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」と定められており、具体例としては次の内容が挙げられます。

●賃貸借契約の締結
●賃貸借契約の解除
●賃料の減額
●共有物の使用方法の決定

処分行為（変更行為）

処分行為とは変更行為ともいわれ、「対象物の性質を変えるような物理的変化を伴う行為」や「対象物を法律的に処分する行為」のことで、共有持分を持つ共有者全員の合意を得られなければできない行為となっています。
民法でも「各共有者は、他の共有者の合意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」と定められており、具体例としては次の内容が挙げられます。

●売却・贈与
●建物の解体・建て替え
●増改築・大規模修繕
●長期的賃貸借
●分筆・合筆
●担保権・用益権の設定
●土地の土盛り・造成・建物建築

これらの物理的もしくは法的な変更や処分については線引きが難しく、ケースによってその都度判断を求められる場合が多くなっています。

不動産の共有状態の解消方法とは？

このようにひとつの不動産を複数の所有者で共有して共有持分を持つことは良い面も難しい面もありますが、後々のことを考えた場合、トラブルを避けるためにも共有状態の解消は賢い選択肢といえます。
不動産を共有状態でなくすためには次の3つの解消方法があります。

共有持分のみを売却する

まず考えられるのが、自分の共有持分のみを売却する方法です。
共有持分のみの売却は他の共有者の同意が必要なく、単独で売却できるというメリットがあります。
一方で、共有持分を購入したいという希望者自体が少ないため売りにくく、売却できたとしても相手が投資目的の業者などとなってしまい、価格も安く抑えられてしまいがちというデメリットがあります。

共有者に買い取ってもらう

不動産を主に使用している共有者がいる場合、その共有者に買取ってもらうことも共有状態の解消方法のひとつです。
買取でなくても共有持分の相続放棄や他の共有者への贈与という解消方法もありますが、せっかくの資産なのでまずは他の共有者が買い取れるかどうか提案してみると良いでしょう。

共有者全員が合意のうえ不動産を売却する

もっとも売却しやすい解消方法は、共有者全員の合意を得たうえでの売却です。
自分の共有持分のみの売却よりも買い手が付きやすく、売却価格も高くなるというメリットがあります。
万が一全員の合意が得られない場合、民法によって「共有物の各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができる」という「共有物分割請求権」が定められているので、この権利によって裁判所に「共有持分分割請求」をすることも可能です。
共有物分割請求権を使った場合、裁判所によって法律に則った分割方法を指定してもらえ、価格も不動産鑑定士による適正価格であるというメリットがあります。
一方で、共有物分割請求権を使った場合のデメリットとして、時間がかかる点や希望価格が反映されにくい点、どうしても協議がまとまらない場合や分割が難しい場合には競売判決がでる可能性もある点が挙げられます。
万が一競売判決が出た場合、売却価格は低くなる傾向にあるという点も把握しておく必要があるでしょう。

まとめ

相続等で不動産の共有持分を得た場合、それに応じて共有物全体の使用や収益を得る権利を得ます。
しかし共有持分でできることとして、自分だけの単独意志でできることは少なく他の共有者の同意が一定以上必要な場合が多くなっており、その線引きも難しい場合が多いため注意が必要です。
共有持分を得たあとで共有状態を解消することも可能ですが、なるべくはじめからひとつの不動産を複数の所有者で共有するような共有名義としないほうが、後々のトラブル防止につながり、余計な手間や費用などもかからないでしょう。