住宅ローンを滞納したらどうなる？流れや対処法を解説

やむを得ない事情で住宅ローンを滞納してしまうことは、珍しい話しではありません。
しかし、そのまま滞納を続けていると裁判所で競売にかけられ、市場価格より安い価格で不動産を失うことになってしまいます。
そこで今回は、滞納後の流れや対処法を解説していきます。
住宅ローンの滞納では、競売にかけられる前に対処することが大切です。

住宅ローンを滞納したらどうなる？督促から競売までの流れ

住宅ローンを滞納すると、最終的には競売にかけられて、住居を失うことになります。
しかし、滞納したからといってすぐに競売にかけられるわけではありません。
住宅ローンを滞納した場合の、競売までの流れを見ていきましょう。

住宅ローンを滞納した場合の流れ

滞納から1か月～5か月
金融機関から、返済を求める「督促状」が届きます。
この時点で急いで返済しておくことが大事です。

滞納から6か月
「期限利益の損失」の通知書が届きます。
この通知書が届いたら、分割で返済する権利を失い、一括で返済しなければいけなくなる流れに変わります。

滞納から7か月
「代位弁済通知」の通知が届きます。
代位弁済通知とは、保証会社が本人の代わりに金融機関に一括返済したことを知らせる通知のことです。
ここからの流れは、金融機関に返済するのではなく、保証会社に返済する仕組みに変わります。

滞納から8か月
「差し押さえ通知書」が届きます。
競売にかけられる前段階の最終通知書だと考えておきましょう。

滞納から9か月
保証会社が裁判所に競売依頼を出して受領されたことを伝える、「競売開始決定通知書」が届きます。

滞納から10か月
裁判所から強制的に住宅の「現状調査」がおこなわれます。

滞納から13か月～16か月
競売の詳細が記載された「競売の期間入札通知書」が届きます。
いよいよ競売が本格的に開始します。

競売開始～立ち退き
競売では、1週間～1か月のなかで最高額をつけた人物に住宅を売却することになります。
競売後は、裁判所から立ち退くよう命令が出された後、強制退去という流れです。

1回でも滞納したらどうなるのか

滞納履歴が信用情報機関に残るので、今後ローンを組みたいと思っても、審査に引っかかるリスクが発生します。
信用に傷をつけることになってしまうので、1回の滞納もしないように注意しましょう。
引き落とし日を定期的に確認して、余裕をもって口座にお金を入金してください。
1回でも滞納すると、「遅延損害金」が請求されます。
滞納した分の金額と追加で、「遅延損害金」の入金を忘れないようにしてくださいね。

競売でローンを支払い終わるとは限らない

競売で売却した場合、一般的に市場価格の70％の売却価格になると言われています。
売却価格が下がることもあり、競売でローン返済を支払いきれるとは限らないことを頭に入れておきましょう。
もし売却価格がローン返済額を下回れば、競売で住居を失った後も返済を続ける必要がでてきます。
このようなリスクを避けるためにも、滞納せずにローン返済することは大切です。

住宅ローンを滞納した際の対処法とは

ここからは、住宅ローンを滞納してしまった際の対処法をご説明していきます。
数か月たってしまったからといって諦めず、以下の対処法を実践してみましょう。

対処法①：まずは銀行に相談を

督促がきた時点で支払いができないのであれば、銀行に返済猶予の相談をしに行きましょう。
2～3か月であれば、返済猶予を認めてくれる場合もあります。
返済猶予の期間中に銀行への入金が完了すれば、競売まで行かずに今後も分割でローン返済を続けることが可能です。
減額を認めてくれるケースもあるので、理由を明確にしてから銀行に相談しに行きましょう。
返済の減額であれば、長期的に対応してくれる銀行が多くなっています。

対処法②：借り換えする

借り換えをして月額返済料金を減らす対処法もあります。
滞納をしないためにも、月の支出を減らすことは大切です。
無理のない返済をするために、金利の低い住宅ローンへの借り換えを検討してみてください。
その際に、借り換えコストがいくらかかるか、よく確認しましょう。
月額返済料金が減っても、借り換えコストが高ければ損をする可能性もあります。
それだけでなく、すでに滞納を繰り返している方は、審査の時点で借り換えを断られるケースもあります。
そのような方は、今の銀行に金利の引き下げを交渉してみるのがオススメです。

対処法③：家を売却する

家の売却を検討するのもひとつの手段です。
売却価格がローン返済額を上回っていれば、売却金でローンを完済することができます。
滞納し続けて社会的な信頼を失うより、思い切って売却したほうが良いでしょう。
後半でご説明しますが、債権者の同意を得ておこなう「任意売却」という売却方法もあります。
任意売却は競売より高値で売却できるので、ローン返済額を減らすことに有効な方法です。

してはいけない対処法

滞納した際に絶対してはいけない対処法が以下の2つです。

借金をして返済する
新たに借金をすると、より破産するリスクが高まります。
住宅ローンは返済できても、新たな問題を抱えることになってしまいますので、絶対にしてはいけない対処法です。

夜逃げする
夜逃げをしたとしても、滞納している事実は変わりません。
夜逃げするよりも、任意売却して少しでも返済額を減らすことが大切です。
また、最終手段にはなりますが、「自己破産」という手段もあります。
諦めずとも救済の方法はありますので、思い詰まったら専門家に相談するのが得策です。

住宅ローンを滞納したときにオススメの「任意売却」とは

住宅ローンを滞納したときは、競売にかけられる前に「任意売却」するのがオススメです。
ここからは、任意売却の解説と、競売との違いをご説明していきます。

任意売却とは

任意売却とは、売却しても住宅ローン返済が残ってしまう場合に、債権者の同意を得て不動産を売却する方法のことです。
任意売却で大切なことは「早めに相談する」ことです。
早めに債権者へ、任意売却したい旨を伝えましょう。

競売と任意売却の違いとは

経済状況が漏れにくい
任意売却であれば、通常の不動産売却と同様の方法で物件が公開されます。
そのため、経済状況が漏れることはありません。
対して競売の場合、競売物件としてネットで公開されてしまうので、経済状況が知人に知られるリスクがあります。

売却価格が高い
競売では、市場価格より低い価格で売却されてしまいます。
任意売却であれば、市場価格に近い価格での売却が可能なだけでなく、自分が納得した金額での売却が可能になります。

引っ越し代金の控除
任意売却では、引っ越し代金の一部を控除してもらえる可能性があります。
通常より短期間での引っ越しが要求されますが、金銭面での負担が減るメリットがあります。

任意売却後の返済

任意売却後の返済では、債権者との話し合いで返済額を決定します。
希望額を承諾してもらえるケースが多いので、返済の負担も減ることが期待されます。
売却後の負担を減らすためにも、競売ではなく任意売却をおこなうのがオススメです。

任意売却の開始はいつからなのか

任意売却は、「期限利益の損失」の通知書が届いたタイミングから手続きが可能になります。
「期限利益の損失」の通知書は、滞納から6か月経過したころに届きます。
6か月が経過する前に銀行に相談しにいくのが最善策ではありますが、日数が過ぎてしまい「期限利益の損失」の通知書が届いた場合は、急いで行動を開始しましょう。
任意売却は早めに行動することが大切です。
債権者に相談すると同時に、不動産会社へのご相談はぜひ弊社へご連絡ください。
経験豊富なスタッフがご対応させていただきます。

まとめ

住宅ローンを滞納した後の流れや対処法について解説してきました。
どうしても住宅ローンの返済ができない状態なのであれば、任意売却という手段もあります。
滞納後の流れを理解して、迅速に行動することを心がけましょう。