不動産を相続した際のトラブル事例！平等に分割する方法とは

どんなに仲の良い兄弟や家族でも、相続関係でトラブルに発展することは珍しいことではありません。
とくに、平等に分割することが難しい土地や建物などの不動産は、誰が相続するのか揉めやすい遺産です。
そこで今回は、「不動産相続でのトラブル事例」や「平等に分割する方法」、「未登記の不動産を相続した場合の手続き方法」をご紹介します。

不動産の相続人が複数いる際のトラブルは？誰が相続するのか

相続人がひとりであればスムーズに進む相続ですが、相続人が複数いると簡単にはいきません。
不動産の相続であれば、誰が相続をするのか、土地や建物を売却するのか、そのままにするのか、決めなければいけないことがたくさんあります。
話し合いで決まれば良いのですが、話し合いから相続人同士のトラブルに発展するケースは年々増えています。
では、相続人が複数いる際にどのようなトラブルが発生するのか、実際の事例を確認していきましょう。

誰が相続するのかトラブルになる

複数いる相続人が兄弟であれば、遺産は平等に分けるべきだと考える方も多いでしょう。
しかし、兄弟のなかでひとりだけ、親と同居して介護をしていた人物がいたとします。
この場合、兄弟で平等に遺産を分けることが当然とは言い切れません。
今まで疎遠だった兄弟が、亡くなった後に相続目当てで現れるのは珍しいケースではないのです。
そんなとき、親と同居し介護をおこなっていた相続人は「誰が相続をするべきなのか」意見を主張することができます。
この主張は、民法の改正によって正式に認められています。
しかし、この主張を他の兄弟が簡単に認めるとも限りません。
「そんなに介護をおこなっていない」「自分も介護していた」など兄弟からの反撃があると、トラブルに発展してしまいます。
このようなトラブルを避けるためにも、「遺言書」を作成してもらい、誰が相続するのか、事前にしっかり決めておくことが大切なのです。

代償分割でトラブルになる

親と同居している子どもがいる場合、同居している子どもはそのまま住み続けるケースが多いです。
このときに利用される方法が「代償分割」となります。
たとえば、2人兄弟の相続で、2,000万円の不動産を長男がそのまま相続するとします。
このとき、長男は1,000万円を現金で次男に渡し、お互い1,000万円ずつ相続したことにします。
このように、不動産をそのまま相続する代わりに、現金などを他の相続人に渡し平等に相続する方法が「代償分割」です。
しかし、代償分割では不動産を相続する人物に充分な資金がないと成り立ちません。
上記の例で言うと、長男が1,000万円を持っていることが前提になるわけです。
資金が足りずに相続方法が白紙に戻り、「誰が相続するべきか」話し合いがおこなわれるリスクもあります。
また、代償分割では、不動産の評価額をどのように決定するかで揉めることも多いです。
もちろん評価額が低ければ低いほど、代償金を受け取る相続人の価格は低くなります。
あまりに低い評価額を採用すると、他の相続人が納得せずにトラブルに発展するケースも多いです。
このようなトラブルを避けるのにも「遺言書」は効果的です。
事前に、「誰が相続するのか」はっきり示した遺言書を作成してもらいましょう。

不動産の相続でトラブルを避けるために平等に分割する方法

不動産は、お金のように平等に分割するのが難しいため、相続時にトラブルになりやすい遺産です。
ここからは、トラブルを避けるために不動産を平等に分割する方法をご紹介します。

換価分割

換価分割とは、相続する不動産を売却して現金化した後、平等に分割する方法です。
平等に分割する方法として1番単純で明確化されているのが「換価分割」と言えるでしょう。
そのため、相続人同士でのトラブルも少ないのが特徴です。

換価分割の注意点
換価分割の注意点は、相続人のうち誰か1人でも売却に反対すると実行に移せないことです。
相続人が売却に反対するのは珍しいことではありません。
「親から引き継いだ大事な不動産を売却してほしくない」と思えば、反対する人がいるのも当然です。
それだけでなく、そもそも買い手が見つからないと話が進まないのも換価分割の注意点です。
売却までに時間がかる可能性があることを覚悟しておきましょう。

現物分割

現物分割とは、土地自体を分筆してそれぞれ相続人が所有する方法です。
2人兄弟であれば、土地の所有権を半分ずつ分けるということになります。

現物分割の注意点
現物分割の注意点は、完全に平等に分けることが困難なことです。
現金とは違い、土地を平等にわけることはほぼ不可能だと思っておきましょう。
たとえ面積が同じだとしても、近接する道路や建物によって、どうしても土地の価値は変動してしまいます。
また、土地を分筆することで土地の価値が下がることがあります。
土地が狭くなることで、土地の活用方法が狭まるからです。
よほど大きな土地でない限り、オススメできる方法ではありません。
さらに、すでに建物が建っている土地は、そもそも現物分割をおこなうことができません。

共有分割

共有分割とは、相続した不動産を相続人で共有する方法です。
不動産をそのままの状態で保有することができるので、売却したくない方たちにオススメです。

共有分割の注意点
共有分割の注意点は、後からトラブルが発生しやすいことです。
今後売却したと思っても、誰かが反対すれば売却することはできません。
共有分割を選択する場合は、権利関係が複雑になってしまうことを事前によく理解しておきましょう、

未登記の不動産を相続した際のトラブルや手続き方法

未登記の不動産であっても、財産として認められ遺産分割の対象になります。
しかし、未登記の不動産を相続することで発生するトラブルもあります。

未登記の不動産を相続した際のトラブルとは

相続した不動産を未登記のままにしておくと、自分のものだと主張できなくなってしまいます。
たとえば、遺産分割協議書で相続人のなかから自分が未登記の不動産を相続したとします。
後々、他の相続人の債権者が不動産を差し押さえにきても、拒否することができないというトラブルが発生してしまうのです。
このようなトラブルを避けるためにも、未登記の不動産を相続した際は、正しい手続きで登記する必要があるのです。

未登記の不動産を相続した際の義務

2021年不動産登記法の改正により、不動産を相続した際に「名義変更」をおこなう相続登記が義務化されることが決まりました。
では、未登記の不動産の相続手続きについてはどのような決まりがあるのでしょうか。

未登記の不動産を相続した場合、相続人には「表題登記」の義務が課せられます。
これは法律で決められていることなので、しっかりと手続きしましょう。

表題登記の方法とは

表題登記とは、不動産の基本事項の登記になります。
表題登記をするためには、相続した不動産管轄内の法務局に以下の書類を提出して申請しましょう。

●登記申請書
●不動産の図面、平図面
●所有権証明書(固定資産税の納付証明書など)
●住民票

所有権保存登記の方法とは

所有権保存登記とは、表題登記とはことなり義務化されたものではありません。
しかし、相続した不動産を「自分のもの」と主張するためには所有権保存登記をする必要があります。
所有権保存登記も相続した不動産管轄内の法務局に必要書類を提出します。
必要書類は以下のとおりです。

●登記申請書
●住民票
●住宅家屋の証明書

まとめ

以上、不動産を相続した際のトラブル事例と、平等に分割する方法を解説してきました。
トラブルを避けるためにも、誰が相続するのか、遺言書の作成をしてもらうのが得策です。
未登記の不動産を相続した場合は、登記申請するのも忘れないようにしてください。
不動産の相続はトラブルに発展しやすいですが、なるべく話し合いで解決できるよう、事前に知識を深めておきましょう。