不動産売却時におこなう媒介契約とは？メリットとデメリットをご紹介

物件の売却を決めたとき、不動産会社と依頼者の間に媒介契約が必要です。
媒介契約には3種類あり、それぞれの特性は知ることで、どれを選ぶかで売却結果が変わる可能性があります。
どんな特性か、それぞれのメリットとデメリットを理解してから、自分にあった契約を選ぶことになります。

媒介契約とは？3つの中から1つを選択

媒介契約とは、売却の仲介を依頼するときに契約をおこなうことをいいます。
媒介契約をおこなうことは法律で決まっており、依頼者に不利がないように売買契約までの締結することができるようになっています。
媒介契約を結ぶことには、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐ効果があります。
そんな媒介契約の主な契約内容は下記になります。

●媒介契約のタイプ（選択した契約）
●指定流通機構（通称：レインズ）への登録事項の説明
●売却活動方法について
●依頼者への業務報告義務について
●媒介契約の有効期間
●成約したときの報酬内容
●違約金や費用償還の請求

媒介契約には3種類のなかから、依頼者が自由に、目的にあったものを選択することが可能です。

一般媒介契約とは

不動産会社との制約がなく、複数の会社へ売却依頼と一般媒介契約が可能です。
指定流通機構への登録義務は任意になります。
また販売状況などの報告が義務になっていないため、依頼者自身から状況を確認する必要があります。
契約期間は一般的に3か月となります。
また、明示型と非明示型の2タイプがあり、選ぶことが可能です。
明示型を選んだ場合、複数の会社と媒介契約を締結した際に、他の不動産会社へ連絡する必要があります。
非明示型は複数の不動産会社に依頼しても、他の不動産会社に知らせる義務はありません。

専任媒介契約とは

1社のみ売却の依頼ができる契約で、他社への依頼はできません。
3か月の契約期間中、依頼者自身も購入希望者を探すことができます。
指定産流通機構への登録は、契約を締結した翌日から7営業日以内に登録します。
さらに依頼者へは、2週間に1回以上販売状況を報告する義務があります。

専属専任媒介契約とは

依頼した1社のみ契約で、他の不動産会社とあわせて依頼はできません。
契約期間は3か月です。
契約締結した翌日から5営業日以内に、不動産流通機構登録が必要です。
さらに1週間に1回以上、依頼者へ販売状況を報告する義務が生じます。
報告方法への規定はないため、メールや電話など不動産会社によって異なります。

媒介契約のメリットとデメリットは何があるか

3つの契約内容にはそれぞれメリットとデメリットがあるのできちんと確認していきましょう。
知識がない状態で、決めてしまうと思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性もあるため、勢いで契約することは危険です。

一般媒介契約のメリットとデメリット

複数の不動産会社と契約ができるのが、最大のメリットといえるでしょう。
よって不動産会社選びで、失敗しづらくなります。
気に入った会社が見つかれば、契約を専任か専属専任へ変更が可能な点がメリットと言えるでしょう。
デメリットは不動産会社が準備している、オプションサービスを受けられないことです。
ハウスクリーニングや設備点検の費用は、自己負担になる大きなデメリットといえるでしょう。

専任媒介契約のメリットとデメリット

1社のみの契約のため、信頼された証となり、活発的に売却活動をおこなってくれるのがメリットです。
さらに売却活動の状況報告が受けられることもメリットの一つです。
デメリットとして、残念ながら不動産会社によって、誠実さが見えないこともあるでしょう。
依頼者に対し不利益な提案、売却活動に消極的などトラブルになる可能性もあるため、不動産選びは慎重におこないましょう。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

メリットは、必ず不動産会社を通じて売買契約をすることになります。
そのため利益となる仲介手数料の発生ができますので、活発的な売却活動が期待できます。
1週間に1回は販売状況の報告があるため、依頼者自身も現状を把握ができるのはメリットでしょう。
デメリットは「囲い込み」の心配があります。
自社での買い手を探すために、他社からの連絡がきたときに、情報を公開しないや物件照会を拒否する場合があります。
売買契約が成立すると不動産会社に入る仲介手数料は、依頼者と買い手と2者から貰うことができるため、「囲い込み」し自社から購入希望者が現れるまで時間稼ぎをする会社が多い状況です。
依頼主へレインズ用のIDとパスワードの交付がされ、登録内容、取引状況を直接確認ができます。
取引状況の項目に、「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3タイプに状態表示されます。
「囲い込み」を防ぐために、定期的にレインズのチェックをしましょう。

媒介契約の注意点には何があるか

物件などの売却行動をすることが初めての方は、手続きに必要な複雑な資料の準備などで戸惑うことが多いでしょう。
その場合は一般ではなく、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約は、どちらかというと売却に慣れた方、もしくはご自身ですべてやりたい方に向いています。
依頼をした会社がきちんと活動しているかなど、ほぼ依頼者自身が行動しないと現状がわからないことになります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は契約期間中に物件を売却できなかった場合、その不動産会社が仲介だけでなく買取もおこなっている場合は、買取を依頼することができます。
売ることを目的にしている方には、不動産会社の買取があるのは助かることでしょう。
また、何度か売却を経験したことがある方は、自分に適した契約をすることをおすすめします。
下記は契約の注意点になります。

一般媒介契約の注意点

内見の日程はしっかり調整しましょう。
内見が可能な日程を各不動産会社に伝え、バッティングしないよう調整してください。
内見ができると約束をしていた日時に、他社の内見中であったり家の掃除がまだだったりと調整や準備ができていないと、買主の印象が悪くなります。
さらに不動産会社としても買主に対して勧めづらくなるでしょう。

専任媒介契約の注意点

買い手の見極めをしっかりおこないましょう。
不動産会社の売却活動と並行して、自分で買い手を探すことが可能です。
不動産売買の経験者におすすめです。
買い手の方がしっかりしていない場合、突然のキャンセル連絡がくることもありえます。
すでに引っ越しをした場合、二重で家賃とローンを払うことになる可能性も大いにあり得るので、注意が必要です。
そのため買い手を見極めることが、もっとも重要ポイントになるでしょう。

専属専任媒介契約の注意点

不動産会社を信頼、もしくは担当者の方に信頼ができた場合に選ぶことが、多い契約です。
売却活動をすべてを任せることになるため、売却する物件のアピールポイントなど伝えましょう。
不安点はどういったことでも不動産会社へ相談することをおすすめします。
必ず販売報告を確認し、最近内見が減ったなと思ったらレインズを確認しましょう。

まとめ

媒介契約は3つ存在し、それぞれ特性がありメリットとデメリットがあります。
一番に重要視したいことは業者と依頼者の信頼関係です。
不動産を売却すると決めたときから、情報を集めることをおすすめします。
知識が完璧でなくても、ある程度把握しておけば、失敗をする可能性を大きく軽減させられます。