不動産を相続するときの流れについて！遺産分割協議や名義変更についてもご紹介！

トラブルも多いのと同時に手続きも多いのが相続です。
不動産のように平等に分けるのが難しいものを相続した場合は当人同士の同意が必要だったり、納得できる方法が少なかったりと難しい問題もあります。
そこで今回は、不動産を相続したときの流れについてご紹介していきます。
不動産のように平等に残すのが難しい場合でも、当人同士が納得しやすい方法についてご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産相続の主な流れについて！相続人を確認しよう！

住宅や不動産などの相続をした場合に重要なのは、相続税の納付までにどのように分けるかを決める必要があるということです。
相続が発生すると手続きが大変多く、非常に忙しい状態が続きます。
誰が放棄していて、確定してる人数は何人なのか、遺産にはどのようなものがあるのか、遺言書はないか、などといったものを一通り確認する必要があります。
さらに排除者や欠格者がいれば、その人を除いた人数も把握しておきます。

相続人の確定！相続放棄は3ヶ月以内

資産や財産を確認するのと同時進行で行いたいのが相続人の確定です。
とくにあとで新たに法定相続人が一人でてきてしまうと、せっかく終わった遺産分割協議が無効とされてしまい、再度親族同士が集まる必要が出てきます。
こうしたトラブルにならないように、法定相続人全員にしっかりと連絡を取り、誰が放棄して、誰に財産が行き渡るのか先に把握しておきます。
それと同時進行で、遺言書がないかも確認しましょう。
また、財産を受け取らず放棄したいという場合は3か月以内に放棄の手続きをする必要があるのでその旨も放棄を名乗り出ている人に伝えます。

相続財産目録の作成

相続人の確定を行うのと同時に財産を調べて行きますが、そのときに必要になってくるのが相続財産目録というものです。
不動産以外に証券や美術品、貸付金など、ほかに何か財産がないかを確認します。
こうして調べたものの種類をまとめ、内訳や評価額などを記載していく一覧表が財産目録と呼ばれます。
こうした相続財産目録を作成しておくことで、それぞれの財産の価値がひと目でわかるようになっています。

法定相続人は何人？排除者、欠格者は？

ここまで完了したら続いて排除者・欠格者の調査を行います。
財産を相続する資格がない人を精査し、誰に権限があり、最終的に何人が法定相続人になっているかを確定します。
こうした財産の確認や目録の作成、遺言書の確認、排除者欠格者の調査を全てを終わらせて初めて遺産分割協議に移ることが可能です。
不動産の場合でも、ここの流れは通常の財産を相続するのとほとんど変わりません。

遺産分割協議で不動産を分割する方法や流れについて

不動産のように平等に分けるのが難しいような財産は、いくつか分割方法が存在しています。
当人同士が納得していて、一人に集中して遺産を分け与えたい場合には、現物分割が使われます。
また不動産を受け取り、ほかの人には現金を渡したいという場合には、不動産を相続した人が代償分を支払う代償分割といった方法があります。
相続した不動産を誰も必要としていないという場合については、現金にしてしまい平等に分ける換価分割という方法で分けるのが一般的です。

現物分割とは？

現物分割の流れが、一番簡単で手間の少ない方法です。
不動産といった財産をそのまま引き継ぐことが可能で、受け取るのは一人なので手続きがそこまで複雑化しないのが特徴です。
土地であれば分筆という方法を実施し、土地を分けてから全員に配るという方法もあります。
しかし同時に分配すると不平等が生じる可能性もあるため、親族の中で納得できないという人がいると、トラブルに発展する可能性も高いです。

代償分割とは？

資力にある程度余裕がある人がいるのでしたら、代償分割という方法も取ることが可能です。
この方法は受け継いだ不動産を売却などで、失いたくないという場合に使います。
財産を分ける人数が複数人いるときに、一人が不動産を受け継ぎ残りの人数に法定相続割合分の代償金を支払います。
不動産の評価が代償金を支払う側と受け取る側でずれてしまって、トラブルに発展するということもありますので、慎重に進めていく必要があります。
当然ながら代償金が支払えるだけの財力が必要となってきますので、資産がなく苦しい状態だと活用できないというデメリットもあります。

換価分割とは？

平等に分けられて比較的トラブルも少ないのが、換価分割という方法です。
受け継いた不動産を売却し、それぞれの割合に応じて分配するという方法です。
1円単位で平等に分けることが可能なので、誰が少ないといったトラブルには発展しづらいのが特徴ともいえます。
しかし当然資産を手放してしまいますので、将来の値上がりなどの恩恵を受けることはできません。
また、急いで現金化するために安い金額で売却してしまい、思ったような金額が得られないというデメリットもあります。

不動産を相続し、名義変更や相続税納付までの流れ

不動産を受け継ぐ場合に、代償分割や現物分割といった方法で名義を一人の人に変える場合には、所有権移転登記というものを実施する必要があります。
これは不動産の名義を変更するもので、タイミングとしては遺産分割協議が終わった直後に実施します。
さらに用意する書類も相続人全員分となり非常に多いので、早めに準備を進めるようにしておきましょう。
相続税の申告は、対象の人が亡くなった翌日より10ヶ月以内となっていますので、いずれの手続きも迅速に行なう必要があります。

不動産所有者の名義を変更する所有権移転登記

前述したように、遺産分割協議が終わったら所有移転登記をする必要がありますので、すぐに必要書類を用意します。
この時必要になるのは相続人全員分の戸籍謄本、印鑑証明書、住民票です。
それに加えて死亡した方の戸籍謄本と住民票も必須となります。
所有権を変えるので、不動産の固定資産税評価証明書や、登記事項証明書といったものも必要となります。
そして遺産分割協議書も必須となりますので、それぞれを準備した上で法務局に申請するという流れです。
人数が多くなれば多くなるほど必要書類も増えていきますので、注意が必要です。

相続税の申告から納付まで

それぞれの名義変更などが完了したら、続いては相続税を申告し納付手続きを実施します。
申告期限もあることから、個人で実施するよりも税理士に依頼してしまった方がスムーズに進むことが多いです。
とくに所有権移転登記については、個人が一人で実施するには困難を極める場合もあるので、早めに相談できる司法書士を探しておきましょう。

トラブル回避のためにも遺言書を活用する

相続は手続きや提出書類は申告することが非常に多く、手間も大変かかってしまいます。
それに加えて誰が何を受け継ぐがなどのトラブルに発展してしまっては、全員が疲弊してしまいますので、こういった事態を防ぐ解決策が必要です。
事前に遺言書を作成しておくことで、ある程度スムーズに進められます。
生前から残しておくように伝えておくのがベストです。
また自身がそういった財産を引き継ぐ側になったときのために、事前に用意しておくというのも重要です。

まとめ

不動産のような大きな財産を相続した場合も、その他の財産を相続したときと大まかな流れは一緒です。
誰にどの程度配分するのか、何人いるのかといった確認や、遺産を的確に分けるための遺産分割協議だったり、受け継いだ不動産の名義変更だったり手間も多いです。
当事者になった時点で慌てず対応できるよう、どんなことが必要なのか事前に調べておくのも大事です。